서울 강남구 개포동 산 156번지 달터근린공원 판자촌 빈민가

서울 강남구 개포동 산 156번지 달터근린공원 판자촌 빈민가 달터마을을 계속 돌아다녔어요.

강남3구인 서초구, 강남구, 송파구에 있는 판자촌 달동네는 강북구에 있는 달동네, 관악구에 있는 달동네와 차이가 있어요. 이 차이는 상당히 커요.

서울에 있는 대부분 달동네는 1960년대와 1970년대 초반 도심 무허가 불량주거지 - 당시에 판자촌이었던 곳에서 철거당한 사람들이 '정착지 조성이주 사업'이라는 정부의 의도된 정책으로 집단 이주당해 형성된 곳이에요. 이러한 곳에 있는 달동네에 있는 주택들은 무허가 주택이 많아요. 그렇지만 엄연히 무허가 등기가 있는 주택들이에요. 게다가 1990년대에는 가옥에 대한 소유권과 점유권까지 인정받았어요. 이로 인해 주거지와 주택들이 토지에 대한 소유권 이외에는 정책적으로 허가받은 주택과 같은 효력을 지녀요.

또는 이와 달리, 자연적으로 형성된 달동네 및 정부의 정책으로 강제이주당해 형성된 판자촌이 토지만 불하받은 경우도 있어요. 이 경우 토지 점유권은 당연히 인정되나 건물은 불법인 경우에요. 이런 사례 중 대표적인 곳이 바로 홍제동 개미마을 같은 곳이에요. 1980년대부터 서울에 불어닥친 재개발 열풍의 어두운 면인 강제 철거 위협이 시달리던 주민들이 국유지 토지를 불하받음으로써 최소한 철거 위협에서는 벗어난 것이죠.

반면, 강남3구에 위치한 판자촌 달동네들은 이와 같은 등기를 갖고 있지 못하는데다, 손수 짓거나 구입한 주택조차 소유권을 법적으로 인정받지 못하고 있어요.

이렇게 강남3구 달동네 판자촌과 서울 다른 지역 달동네 특징을 결정짓는 기준은 다음과 같아요.

- 1981년 12월 31일까지 무허가 건축물 대장에 등재된 건물.

- 1981년 제2차 촬영 항공사진에 수록되어 있는 무허가 건물

- 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립하였다는 확증이 있는 무허가 건물

- 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건물로서 1982년 제1차 촬영 항공사진에 수록되어 있거나 재산세 납부 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립했다는 확증이 있는 무허가 건물

이 기준은 서울특별시 주택국에서 1997년 7월에 작성한 '무허가 건축물 단속 및 관리실무'에서 규정한 법적으로 권리를 인정받을 수 있는 무허가 건축물에 대한 요건이에요.

이 기준이 상당히 중요해요. 왜냐하면 강남3구에 있는 판자촌 달동네는 거의 전부 저 기준을 충족시키지 못하거든요. 강남3구에 있는 판자촌은 대체로 서울 다른 지역에서 철거당한 사람들이 몰려와 새로 만든 달동네로, 보통 1980년대 중반부터 본격적인 역사가 시작되요.

그래서 서울 달동네를 조사할 때는 1982년이 상당히 중요해요. 1982년 이전에 존재했는지에 대한 여부에 따라 법적으로 전혀 다른 달동네가 되거든요.

1983년부터 서울에서는 합동재개발사업이 시작되었어요.

합동 재개발 방식이란 주택 재개발 사업 방식 중 하나에요. 사업지역 권리자인 가옥 및 토지 소유자가 조합을 구성해 법정 시행자 자격을 갖추고 자율적으로 주택재개발을 시행하는 방식이에요. 사업 시행에 필요한 자금과 시공은 순수한 도급자 지위 또는 도시재개발법에 의한 공동사업 시행자 자격으로 주택 건설 사업자가 제공하고, 조합원인 권리자에 대해서 구획정리기법의 권리변환 (공용환권0 방법을 활용해요. 주택건설사업자로부터 제공된 자금은 조합원 분양 후 잔여시설을 체비시설로 해서 이를 시행자가 매각해 충당하거나 정관 규정에 따라 주택건설사업자가 대물 상환받아 처분되요.

1983년부터 서울에서 합동재개발사업이 시행되며 많은 무허가 가옥이 밀집해 있는 달동네가 사라졌어요. 달동네라고 하는데 판잣집 원형이 남아 있는 동네보다는 다세대주택이 수두룩 빽뺵한 동네가 많이 존재하는 이유가 바로 이것 때문이에요.

1983년 서울 안에 있는 무허가 불량주택들을 철거하는 재개발사업에 합동재개발 기법이 도입되면서 기존 무허가 정착지가 대규모로 개발되기 시작했어요. 그리고 이렇게 무허가 정착지가 철거되고 재개발되는 과정에서 일부 사람들이 서울 강남3구 외곽에 새로 조성된 무허가 정착지로 흘러들어갔어요. 이것이 바로 오늘날 강남3구 판자촌, 달동네의 시초에요.

1980년대 초부터 시작된 대규모 재개발 사업은 기존 무허가 주거지에서 생활하던 저소득 계층을 대규모로 밀어내기 시작했어요. 여기에 서울의 주택공급이 수요를 아예 못 쫓아가서 서울 주거비는 폭등했어요. 1986년부터 1994년까지 8년 사이 주택 가격은 54% 상승했고, 전세 가격은 118% 상승했어요. 재개발로 인해 저소득층을 수용할 주거지는 부족해지는데 거주비는 폭등하는 상황이 발생한 것이에요.

1980년대에 강남구, 서초구, 송파구에 신규 무허가 주거지가 많이 등장한 것은 이들 지역이 1970년대 말 이루어진 대규모 토지구획정리사업지구라는 점도 크게 작용했어요.

1970년대 말 서초구, 강남구, 송파구 일대가 대규모로 개발되기 시작하면서 여기저기 체비지가 생겼어요.

체비지란 도시개발 사업으로 인해 발생하는 비용을 충당하기 위해 사업시행자가 취득해 집행 또는 매각하는 토지를 말해요. 도시개발사업을 할 때 비용이 필요하기 때문에 땅 전체에 다 건물을 올리는 것이 아니라 비용을 충당하기 위해 매각할 땅도 있어요. 개발되면 주변 땅값이 오를 것이기 때문에 도시개발사업자가 딱 건물 올릴 토지만 구입하는 것이 아니라 보다 넓은 토지를 매입한 후, 일부를 '체비지'로 설정해 그 땅을 팔고 차익을 얻어 그 차익을 사업 비용으로 충당하는 거에요. 이렇게 비용 충당을 위해 매각하기 위해 잡고 있는 땅을 체비지라고 해요.

체비지는 특별한 개발 계획이 없는 경우가 많아요. 사업주체가 비용 충당을 위해 판매한 체비지에 대한 개발 계획은 체비지 구매자가 세워야 하거든요. 강남3구가 대규모로 개발되며 여기저기 특별한 개발 계획 없이 놀고 있는 체비지가 많이 생겼고, 이러한 땅은 주거빈민들에게 빈 땅으로 여겨졌어요. 더욱이 체비지 주변은 인근 토지 개발로 인해 기반 시설이 잘 조성되어 있어서 정착하기 좋은 환경이었구요.

이 외에 국유지든 사유지든 떠나 놀고 있는 방치된 땅에 급속히 판자촌, 달동네가 형성된 경우도 있어요.

이 과정에서 브로커가 개입하기도 했어요. 비닐하우스 등을 이용한 불법 주택을 지어놓고 서울 주거빈민들에게 주택으로 판매한 것이에요. 이렇게 비닐하우스를 구입한 주거 빈민들은 다시 비닐하우스를 쪼개서 판매하거나 임대를 놓았어요.

이러면서 서울 강남3구 외곽 도처에 판자촌 달동네가 형성되었어요.

정부 입장에서는 이렇게 새로 발생하는 무허가 판자촌을 절대 인정할 수 없었어요.

기존 달동네는 형성 과정에서 국가가 직접적으로 개입한 경우도 있고, 직접적으로 개입하지는 않았으나 도의적으로 책임져야 할 부분이 있는 경우도 있어요.

국가가 강제이주시켜 형성된 경우는 정부에 달동네 형성 책임이 있기 때문에 당연히 이 문제에 대해 책임져야 했어요. 자연발생적 달동네 및 판자촌의 경우, 정부가 수도권 공업지역으로 농촌의 저렴한 노동력을 투입시키기 위해 저곡가 정책 등을 통해 농촌에 계속 유휴 노동력을 만들어 서울 및 수도권으로 상경하도록 유도한 부분이 있어요. 이 경우는 직접적인 책임까지는 아니지만 도의적 책임을 져야 할 부분이 있어요.

그렇지만 1980년대에 새로 생성된 강남3구 판자촌, 달동네는 달랐어요. 이쪽은 민간인 차원에서 발생해 새로 형성된 곳이었거든요.

게다가 강남3구 신규 판자촌, 달동네도 기존 달동네에 적용했던 것처럼 토지 불하를 수용한다든가 무허가 건물 등기를 해줘서 건물 소유권을 제한적으로 인정해줄 경우 전국적으로 이런 판자촌이 난립할 수 있어요. 투기 목적으로 좋은 자리에 대충 집 같지도 않은 것 지어놓고 뭉쓰다 소유권 인정받아 팔아 넘기는 방식이죠.

정부의 이런 우려는 절대 과장된 것이 아니에요. 강남3구 판자촌, 달동네 관련 자료들 및 다큐멘터리 같은 것 보면 투기 목적으로 이런 판자집을 매매하는 경우도 있다고 나와요. 개발제한구역에서 해제될 거라는 정보를 미리 획득해 일부러 거기에 불법 건물, 임시 건물 및 비닐하우스 등을 짓고 거주하고 있는 척 위장하고 있다 적발된 사례도 여럿 있구요.

상당히 오랜 기간 동안 강남구, 서초구, 송파구에 있는 신규 달동네, 판자촌은 방치되어 있었어요. 이것이 분명히 순기능도 있거든요. 어쨌든 주거빈민들에게 주거할 공간을 제공해준다는 것은 사실이에요. 그래서 심지어는 한쪽에서 무허가 판잣집을 철거한 후 다른 판자촌으로 옮겨준 사례도 존재해요.

이렇듯 강남구, 서초구, 송파구에 존재하는 달동네, 판자촌은 서울 다른 지역에 존재하는 달동네와 크게 달라요.

더욱이 강남구, 서초구, 송파구는 서울의 신도심이기 때문에 이와 같은 판자촌, 달동네에 진짜 살고 있는 주민들도 있지만 투기꾼도 얽혀 있는 경우도 무시 못해요.

진짜 주거빈민들에 대해서는 이들의 주거환경 개선을 위해 관심갖고 노력하는 것이 맞아요. 되도 않는 복지랍시고 천문학적인 돈을 허공에 뿌리고 자기들끼리 헤쳐먹고 할 바에는 차라리 장기 저월세 임대 원룸이라도 지어서 거기에서 살게 하는 게 국가 경제로 보나 사회 발전로 보나 훨씬 더 좋아요.

문제는 여기에 꼬이고 얽혀 있는 투기꾼들이에요. 의도와 달리 정작 타먹는 사람이 오히려 돈 많은 투기꾼인 경우가 상당하거든요. 투기꾼을 걸러낼 방법을 찾는 것이 상당히 중요해요.

서울 강남구 개포동 산 156번지 달터근린공원 판자촌 빈민가인 달터마을은 총 3지구로 구성되어 있어요. 1지구에서 나와 2지구를 돌아다니고 있었어요.

멀리 잠실 제2롯데월드가 보였어요.

그러나 여기는 판자촌 빈민가 달동네였어요.

타워팰리스가 매우 잘 보였어요.

깃대에 태극기가 걸려 있었어요.

한쪽에서는 삼성 타워팰리스, 한쪽에서는 삼성 래미안 블레스티지 아파트가 잘 보였어요.

타워팰리스와 개포동 판자촌 달동네가 빈부격차의 상징이라고 하는데 여기에 삼성 래미안 블레스티지 아파트까지 가세했어요.

달터마을 2지구 안을 계속 돌아다녔어요.

아직 달터마을은 다 끝나지 않았어요.