도시지리학 - 개발도상국 도시의 특징 - 주택 공급 부족과 주택난


- 가난한 도시에 방문하는 사람들이 가장 먼저 깨닫게 되는 것은 쓸 만한 주택이 부족하다는 점.

- 공항에서 나서면 종종 방대한 판자촌을 지나게 됨.

- 도시의 거리를 따라 빈 공간이면 어디든 임시변통의 가건물들이 펼쳐져 있음.

- 다운타운은 대개 수천 명의 노숙인들로 붐빔.

- 세계 은행의 2000년 추정에 의하면 1980년대 개발도상국 도시에서는 주거공간을 필요로 하는 9가구 당 오직 1가구의 주택만 건설됨.


- 심각한 주택 부족 문제와 더불어 개발도상국 도시는 상이한 범주의 도시 이주자들의 다양한 주택 요구에 대처해야 함.

- 도시에서 새로이 삶을 시작할 희망으로 많은 사람들이 가족 단위로 이주. 이들은 영구적으로 머물 곳을 찾음.

- 하지만 다른 한편으로는 일시적인 목적으로 도시에 오는 사람도 많음.

- 젊은이들은 종종 충분한 돈을 벌면 고향으로 돌아갈 생각으로 일을 찾아 도시로 유입. 이들은 도시에서보다는 고향에서 집을 사는 것에 급여를 사용하려 함.

- 다른 사람들은 일시 체류자로 계절에 따라 도시를 드나듦.

- 각 그룹별로 필요한 주거의 형태는 근본적으로 다름.

- 개발도상국 도시에서 주택 공급은 여러 다른 부문에서 맡고 있음. 크게 공공부문, 민간상업부문, 자조주택으로 분류 가능.


공공 부문 주택


- 정부가 도시민을 위해 건설하는 주택.

- 때로 거주자에게 비용을 부담하게 하기도 하나, 대부분 보조금 지원.

- 비록 전체 주택 공급에서 차지하는 비율이 낮으나, 많은 개발도상국 도시들이 이 형태의 주택 공급을 시도해왔음.

- 1970년대 초반까지 많은 공공주택이 중산층 소득에 적합한 디자인 원칙 (소재, 공간, 서비스에 있어서)을 따랐기 때문에 상대적으로 수준이 높았고, 이로 인해 건축 비용이 비쌌음.

- 이는 곧 공공주택에 보조금을 아낌없이 지원해야 했음을 의미. 그럼에도 불구하고 극빈층은 공공주택을 이용하기 어려웠음.

- 공공주택 건설에 있어, 많은 나라들이 대규모 주택단지를 개발하는 것에 있어서의 입지가 기존의 일자리와 멀리 떨어진 곳에 위치하는 등 선진국의 사례를 따름.

- 일부 국가에서는 지역 사회 전체를 건설하려 시도한 적이 있음.

- 많은 국가에서 접근했던 방법은 인구압이 덜 심하고 부지 구하기가 보다 용이한 위성 도시로 인구를 유도하는 것.

- 뉴타운 건설이 공공주택의 큰 요소로 부각됨.

- 이 사업은 종종 공공 자본과 민간 자본을 결합해 진행됨.

- 공공 주택은 일반적으로 매우 적은 수의 사람만 수용 가능.

- 비용이 문제.

- 정부 예산은 모든 새로운 주거지를 보조할 만큼 많지 않음.

- 역설적으로 많은 신규 공공주택이 상대적으로 부유한 사람들에게 돌아간다는 것은 또 다른 논쟁거리.

- 이러한 현상은 많은 국가에서 새로운 행정부 엘리트들이 한때 유럽 식민주의자들이 소유했던 집을 차지한 독립 이후에 시작.

- 그러나 신규 공공주택 안에서조차 정부는 종종 보다 부유한 거주민에게 특가 상품을 제안하기도 함.

- 다른 경우 정부는 주택 예산 일부를 대도시로부터 행정 중심지로 정해진 신도시로 공무원의 재배치를 통해 유도할 때 사용하기도 함.

- 일부 도시에서 성공을 거두고 있는 전략 하나는 주택을 업장 단위 work unit로 세우는 것.

- 업장 단위 : 일하는 위치에 따라 사람을 나눈 범주로, 공장, 정부 청사 또는 상점 등.

- 이들은 업장의 성격에 따라 공공일 수도 있고 민간일 수도 있음.


민간 상업 부문 주택


- 건설회사나 개인이 이윤을 남길 목적으로 지은 주택이 상업 주택 범주에 속함.

- 대부분의 개발도상국 도시에서는 상업 주택 범주에 속하는 주택 비중이 높지 않음. -> 이런 부류의 집을 짓는 데는 높은 비용을 치러야 하기 때문.

- 저개발국가의 민간 상업 부문이 새로운 주택을 건설할 능력이 있을 수 있겠으나, 이런 집을 구매할 수 있는 새로운 거주자가 거의 없음.

- 선진국은 집값이 평균 소득의 4배인 데 비해 남미는 6배, 아시아는 7~10배, 아프리카는 10배 이상에 이름.


- 이들 국가에서 민간 부문 주택이 이토록 비싼 주요 이유는 4가지.

01. 땅값이 비쌈. 종종 소유권이 불분명하고 서류로 규명하기 어려워 토지 시장이 복잡하고 불확실. 토지 공급이 제한적인 면도 있음. 특히 토지가 공공 소유이거나 소유권이 여럿에게 분산되어 있어 취합해야만 할 때도 있음. 이 모든 요소들이 토지 가격을 높임. 많은 가족들은 땅값 자체만을 감당하기 위해 수년을 일해야 함. 이것이 왜 그렇게 많은 사람들이 자기 소유가 아닌 곳에 거처를 마련하거나 임대를 해야만 하는지 설명해줌.

02. 건축비가 비쌈. 개발도상국 도시에서는 대부분 주택을 짓는 데 국내 공급으로는 부족한 값비싼 내구성 재료 (시멘트, 벽돌, 강철, 콘크리트)를 사용하게 되어 있음. 이들 재료를 구하는 어려움이 가격에 더해짐.

03. 신용거래가 어려울 수 있음. 대출 기관이 없이는 선진국에서조차 지을 수 있는 주택이나 아파트가 거의 없음. 이것이 많은 개발도상국 도시의 현실. 이들은 건축업자나 잠재 고객에게 대출을 제공할 필요가 있는 금융 인프라로부터 외면당하고 있음. 저개발국가의 많은 도시에서는 모기지 금융을 얻는 데 어려움이 있고, 전반적인 신용 경색이 주택 시장을 압박중. 일부 저개발국가에서 시장 금리 이하의 저리 대출을 제공하는 시도를 해왔음. 그러나 위에서 언급한 공공주택의 경우와 마찬가지로, 이 대출금의 많은 부분이 최고 특권층에게 돌아감. 따라서 금융 서비스가 제공되는 경우에도 엘리트가 아니면 이용하기 어려운 많은 조건과 제약이 따른 경우가 종종 있음. 일반 대중을 대상으로 한 중산층 주택의 시대는 저개발 국가에는 아직 도래하지 않음.

04. 엘리트 계층이 대부분의 건설을 주도. 건설은 도시 거주자나 관광객 등 최고 부유층의 편의 위주로 이루어짐. 많은 개발도상국 도시들에서 고가 상품 건설이 폭발적으로 성장하고 있음이 목격되고 있음. 건설 부문이 중-저소득 가구를 위한 주택 건설 대신 비싼 호텔, 호화 아파트 건설 사업 쪽으로 경도되는 경향이 있음.


자조주택


- 민간부문과 공공 부문의 보조가 제대로 이루어지지 않기 때문에 주택 수요는 다른 곳에서 충족되어야만 함.

- 거처할 곳이 없는 현실은 일반적인 현상이나, 대부분의 도시거주자들은 자조주택 self-help housing 을 통해 삶을 개선시키려 함.

- 이 용어는 정부나 민간 건축업자가 아니라 거주자가 스스로 비공식적으로 지은 주택을 지칭. 자립 주택 self-built housing이라고도 함.

- 개발도상국 국가에서 자조주택이란 스스로 거처를 마련하고자 노력하는 매우 가난한 사라믈의 전략.

- 결과적으로 자조주택은 개발도상국에서 전체 주택시장의 매우 큰 비율을 차지.

- 인도에서는 전체 도시 거주자의 1/3~1/2 정도가 그들 자신이나 친구가 지은 주택에서 거주.


- 자조주택의 최대 장점은 비용이 적게 든다는 점.

- 한 추정치에 의하면, 이러한 부류의 집을 짓는 데에는 공공 부문에서 비슷한 류의 주택을 지었을 경우와 비교해 최대 1/4 정도의 비용 밖에 들지 않음.

- 이렇게 비용이 적게 들어가는 이유 중 하나는 거주자가 스스로 모든 노역을 맡아 상대적으로 높은 임금을 지급해야 하는 전문가 (건축가, 기술자, 도급업자)나 숙련된 노동자를 고용할 필요가 없기 때문. 또한 공식 디자인도 없음.

- 그러나 가장 중요한 이유는 지역에서 수급 가능한 저렴한 건축 재료를 사용하기 때문. 이 재료 중 많은 것은 사실 다른 건설 사업에서 나온 폐기물.


- 자조 주택의 두 번째 장점은 업그레이드 가능.

- 많은 주택들은 매우 단순하게 지어지나, 시간이 경과함에 따라 건축 자재의 품질을 서서히 개선시킬 수 있는 구조.

- 또한 대지만 충분하다면 확장도 가능.


- 주택으로서의 부적절성을 넘어, 자조줕택의 주요 단점은 법적 상태가 불확실하다는 점.

- 대부분의 자조주택 또는 자립주택은 무허가 주택으로 간주 가능.

- 무허가 정착촌 squatter settlement 라는 용어는 개발도상국 도시 현실을 설명하는 데 널리 사용되어 왔음.

- 무허가 정착촌은 그 땅에 아무런 법적 권리가 없는 사람이 점유하고 있는 땅에 주택을 지은 것.

- 대부분의 도시 인근 지역에는 빈 땅을 불법 거주자들이 점유하고 있는 곳이 있음.

- 이 땅은 어느 짝에도 쓸모 없는 경우도 있음.

- 강둑, 기찻길 옆, 쓰레기장 바로 옆은 상업 건설업자에게는 무가치하겠지만 잠재적 거주자에게는 매우 유용할 수 있음.

- 도심 지역에 위치한 쓰지 않는 자투리 땅은 투기 목적으로 보유하고 있는 것이거나 일종의 재산 분쟁 또는 상속 분쟁 중인 경우일 수도 있음.

- 이들 토지는 불법 점유자에게는 매우 가치 있는 곳이 됨.


- 많은 개발도상국 도시에서 볼 수 있는 많은 대규모 무허가 정착촌은 정부가 소유한 주변부 토지를 점유.

- 이런 류의 점유는 상당시 자주 영구 점유로 귀결됨.

- 그러한 토지의 양은 점차 실제 지역사회로의 성장을 가능하게 함.

- 브라질 파벨라 favelas, 영어권 아프리카 지역의 쉔티 타운 shanty town, 불어권 서부 아프리카 비동빌 bidonvilles, 멕시코시티 콜로니아스 포폴랄레스 colonias popolares, 인도네시아 캄풍 kampungs 등 이들 정착촌의 이름은 도시별로 다양.

- 정부가 이 땅의 소유권을 갖고 있다는 것은 이들 불법 점유자들이 쫓겨나지 않을 가능성이 높다는 것을 의미.

- 불법 점유자가 조직화되었거나 치밀하게 계획한 형태로 신속히 들어섰을 경우 더욱 그러함.


- 실제 불법 무단점거가 만연해 있기는 하나, 다른 형태의 무허가 주택보다는 덜 보편적.

- 불법적으로 점유된 토지의 소유자들은 많은 경우 점유사실을 지각하고 이러한 점유를 토지로부터 세를 얻는 한 가지 방법으로 생각.

- 이 토지는 그렇지 않았으면 방치했을 땅.

- 그러나 대부분 이러한 정착촌은 무허가 상태로 남음. 왜냐하면 이들 거주지는 대지경계선을 위반했고, 건축 재료가 안전하지 않고, 화재에 취약하며, 상하수도를 갖추고 있지도 않은 등 여러 토지 이용 규정을 위반했기 때문. 땅 주인과 거주자는 상호 이익을 위해 법을 위반.


- 자조주택의 질적 수준은 매우 다양.

- 대부분 지어졌을 때는 수명이 5년 미만으로 형편 없음. 그러나 시간이 흐르면서 크게 향상됨.

- 이러한 과정을 때로 자기발전 autodevelopment 라 부름. 개인이 주택 개선을 위해 스스로 노력한 결과.

- 무허가 정착촌의 품질은 거주 기간과 매우 긴밀한 관계가 있음.

- 여러 해 동안 머물 수 있는 거주지여서 확실히 근린지역으로 자리잡은 경우, 안정적인 노동계급 지역사회로 자기발전 가능.

- 새로운 거주지거나 끊임없이 철거 위협을 받는 거주지는 매우 낮은 수준의 주거 환경에 머묾.


- 저개발국가 정부는 점점 더 자조주택이 생활의 일부이고 최소한 주택 위기의 부분적 해결책이 될 수 있음을 자각해 왔음.

- 많은 도시가 정부가 지원하는 공공주택에서 자조주택으로 옮아가고 있고, 이는 하향식 정택에서 권한부여 정책으로의 변화를 의미.

- 권한부여 식의 접근은 주택 보조를 지역 사회 기반의 기구 - 즉 지역  사회 구성원이나 지역 사회 구성원을 위해 일하는 사람들로 구성된 단체를 통해 전달.

- 이런 방식으로 거주민들은 주택에 대한 보다 큰 이해관계와 주택을 제고하는 최선의 방식에 대한 더 많은 통제력 획득.

- 따라서 권한부여 식의 접근은 자조주택의 변형된 형태이나, 더 큰 지역 사회를 포괄.

- 해당 정부가 자금을 댈 필요는 없음. 사실 종종 외부 기구나 정부로부터 자금 지원을 받음.


- 많은 도시 정부 및 중앙 정부는 자조주택에 관한 두 가지 접근방식을 모두 받아들임.

01. 이미 건설된 주택을 개선시키기 -> 주로 상하수도, 전기, 도로 등에 초점을 맞춤.

02. 미리 부지를 조성하고 필요한 서비스와 아마도 거주지의 기초 등을 제공. 이 방식은 부지-서비스 접근으로 알려져 있음. 어느 정도 성공을 거둠.

- 이러한 노력에서 정부는 자조주택의 조력자로 여겨짐.

- 정부는 자신의 집을 건설하고자 하는 사람들에게 무상으로 또는 낮은 가격으로 이러한 부지 제공.


Posted by 좀좀이

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