도시지리학 - 도심부 지역의 쇠락 및 젠트리피케이션


- 다운타운 상업 중심지에 근접한 과밀하고 물리적으로 쇠락한 근린지역들은 일자리를 찾아 도시로 이주해 온 내국 이주자들과 해외 이민자들에게 실용적. 왜냐하면 이들 지역은 도시의 산업 지역이 제공하는 직업에 근접해 있기 때문.

- 도심부 근린 지역들은 심지어 더 과밀해졌고, 주택 시장의 정체가 오면 상태가 더 악화됨.

- 특별히 우려되는 것은 노후하고 구조적으로 부적절한 다세대 주택.

- 지역 사회 활동가들은 상태를 개선하는 공적인 조치를 계속 요구.

- 어떤 지역에서는 주택이 정말로 위험했고, 선뜻 수리할 수 없었음. 그래서 유일한 해결책으로 철거가 등장.


- 낡은 주택이 점차 부적절한 거주지로 간주되는 문제는 교외화에 의해 더욱 심화.

- 교외화는 소매 기능의 분산을 수반.

- 소매 기능의 분산은 거대 다운타운 소매업자들에게 문제를 안겨줌.

- 대규모 소매업자들은 교외화가 지속될 것이고 그들이 선호하는 고객들은 점차 새롭게 개발된 교외 지역에 거주할 것이라 전망.

- 분산된 인구에 서비스를 제공하기 위해 새로운 쇼핑센터가 건설되면서 교외 거주자들은 점차 쇼핑을 위해 도심으로 이동하는 것이 번거로운 일이라 느끼게 됨.

- 소매업자들은 소매지구 부군의 쇠퇴한 근린지역을 문제로 인식하기 시작.

- 소매업자들은 교외 거주자들이 쇠퇴한 지역을 지나 다운타운으로 쇼핑하러 오느 것을 꺼릴 것이라 걱정.


- 지역 경제인들과 협력을 통해 지역 정치인들은 쇠퇴 문제를 해결하기 위해 정부의 원조를 강력히 요구.

-> 해결책 : 점차 불도저식 형태를 띠고, 바로 건물이 지어짐. 낡은 근린지역이 철거되어 새로운 개발로 대체.

- 이러한 노력은 민간 개발자들이 개발을 진행하기에 앞서 정부가 쇠락한 자산을 취득하고 철거하는 비용을 지출하는 복잡한 공공-민간 파트너십 형태를 띰.

- 불도저에 의해 완전히 파괴된 어떤 지역은 개발되지 않고 오늘날까지 나지로 남아 있는 경우도 있으나, 대부분 이러한 지역은 쇠락한 것으로 낙인찍히거나 허물어지고, 종종 대규모 프로젝트로 대체.


주택 재개발의 역동성


- 주택 재개발 노력은 여러 문제에 직면.

- 가장 열악한 근린지역의 대다수 거주자들은 차별에 의해 주택 선택이 제한된 인종적/민족적 소수자들이었다는 사실로 인해 이러한 문제는 많은 도시들에서 매우 악화됨.

- 오래되고 과밀한 근린지역을 바꾸기 위해 어떤 개발이 이루어져야 할 지의 문제 -> 주택 공급 또는 철거된 토지를 다른 기능으로 활용에 대한 선택 문제.

- 재원과 책임을 어떻게 부여할 지의 문제가 있음.


- 이런 문제에 대한 해법으로는 법률에 의해 권한이 부여된 복합 프로그램이 있음.

- 중앙정부는 공식적으로 쇠락한 것으로 판명된 오래된 근린지역에 대해 부적합 판정을 내리고, 정부가 공공의 사용을 위해 보상을 대가로 사유 재산을 수용하는 권리인 수용권을 통해 재산 소유권 획득.

- 이러한 방법을 통해 재산을 획득하면, 정부는 기존 구조물을 철거하고 민간 개발자들이 새로운 건설을 할 수 있도록 함.


- 근린지역의 쇠락 지정은 상당히 문제가 됨.

- 쇠락은 개보수하기 어려운 가장 상태가 안 좋은 주택을 묘사하기보다는 많은 지역에서 자기 현실적인 예언이 됨.

- 파괴된 많은 근린지역들은 새로운 국제 이민자들과 농촌에서 도시로의 이주자들을 위한 관문으로서 오랫동안 기능해 오면서 가난하나 경제적, 사회적으로 생존 가능했음. 그러나 한 번 쇠락한 것으로 지정되면, 이러한 생존 가능한 근린지역들은 불가피하게 매우 빨리 파괴됨.


- 쇠락 지정 후 어느 정도는 주택 시장의 역동성 때문에 물리적 쇠퇴가 빠르게 진행.

- 자산 소유자들은 어느 순간에 시가 소유권을 인수할 것이 분명하기 때문에 쇠락 지정 이후 자산을 유지할 금융적인 인센티브를 갖지 못함.

- 문제는 법적 절차로 수용권을 행사하는 것이 교착 상태에 빠질 수 있고, 이로 인해 건설이 시작되기 전에 이루어져야 하는 모든 재산 취득이 상당히 지연될 수 있다는 점.

- 자산 소유자들은 이 기간 동안 지속적으로 소득이 들어오기를 원하고, 이 때문에 유지보수를 하지 않은 상태에서 자산을 임대하는 것을 지속. -> 그 결과 다른 근린지역으로 거의 이주할 수 없는 다수의 인구가 심하게 불량한 주택에 거주할 수 밖에 없는 상황 발생.


- 쇠락한 근린지역에 무엇을 재건축할 것인지에 대한 결정 또한 지역 성장 기제의 영향을 크게 받음.

- 교외의 소비자들에게 다운타운 지역의 매력을 유지하기 위해 대부분의 도시들은 빈곤층이 점유할 수 없는 개발 추구.

- 다운타운에 있는 병원과 대학들은 부지를 확장하고자 함.

- 도시 정부는 다운타운 컨벤션센터와 스포츠 시설 건설.

- 고속도로 건설업자들은 새로운 주간 고속도로망을 건설하는 데 있어 가능한 저렴한 토지를 찾음.

- 민간 개발자들은 정기적인 수익을 가져다줄 수 있는 혼합적이로 이용되는 고층 건물 건설을 원함.

- 이러한 새로운 건물들의 경우 고소득층의 주거공간이 업무공간, 상업공간과 혼합되어 있는 경우가 많음.

- 다운타운 재개발을 반대하는 지역사회 집단들은 재개발의 목적이 본질적으로 도시 내부의 빈곤층 - 특히 가난한 소수인종 집단을 줄이는 것이라 주장.


퇴거와 공공주택


- 다운타운 재개발에 의해 퇴거된 거주자들에게 주택을 제공하는 문제는 심각.

- 재개발 계획을 밀어붙이기 원하는 정치지도자들은 지역사회 거주자들로부터 심각한 반대에 부딪치곤 함.

- 많은 경우 이 문제에 대한 부분적인 해결책으로 공공주택에 의존 - 이 과정에서 당시 공적으로 재원이 뒷받침된 주택을 제공하고자 하는 기초적인 노력만이 결실을 맺음.

- 퇴거 문제에 대한 정치적 해결책을 제공할 목적으로 다운타운 재개발 사업에 공공주택을 끌어들임.

- 지방 성장 기제로부터의 압력 하에서, 많은 지방주택당국은 공공주택을 고려하기 시작.

- 공공주택은 도시 재개발 프로그램에 의해 퇴거된 가장 빈곤한 거주자들이 거주하는 장소가 됨.


- 새롭게 구성된 공공주택 프로젝트의 대상지에 대한 결정은 강한 정치적 논쟁을 불러일으킴.

- 한편 쇠락한 근린지역으로부터 퇴거된 거주자들을 위해 공공주택을 제공하는 것은 다운타운 재개발 프로젝트의 정치적 거래에서 필수적인 부분이 됨.

- 그러나 재개발 프로젝트를 통해 파괴된 주택 수는 고소득층 주택을 포함해 이들 지역에 새로 건설된 주택의 총 수보다 훨씬 많음.

- 다른 한편 공공주택이 정말 빈곤하고 인종적으로 소수인 사람들의 거주지가 되어 가면서, 지역사회는 프로젝트의 대상지 선정에 점차 저항하기 시작.


- 많은 규모가 크고 밀집도가 높은 공공주택 프로젝트는 낡고 버려진 산업지역 안쪽 또는 인접 지역, 철도 선로 또는 새롭게 건설된 주간 고속도로에 의해 분할된 지역 등 경제적 가치가 낮은 중요하지 않은 지역에 입지.


- 미국의 경우, 고밀도의 고층 주택들은 극빈층의 수용장소가 아니라 이전에 더럽고, 과밀하고, 쇠락한 근린지역에 살았던 많은 불운한 사람들의 삶을 개선하는 방법으로 대중에게 판매됨.


근린지역 재활성화 - 젠트리피케이션


- 명시적인 쇠락에도 불구하고 많은 도심부 근린지역은 최근에 주목할 만한 호전을 경험.

- 젠트리피케이션은 대체로 중산층 거주자들이 가난한 사람들이 거주하는 근린지역에서 주택을 구입해 복구 또는 재활성화하는 경향.

- 주택을 재활성화하는 것은 세분된 임대 공간을 없애고 단독 가족의 거주 공간으로 구조를 복원하는 것을 의미.

- 자가 거주자는 수리 작업의 많은 부분을 스스로 수행하는 등 주택에 자신의 상당한 노력을 투여.

- 많은 젠트리피케이션 선구자들은 처음에는 재원 확보에 어려움을 겪음.

- 그러나 일단 근린지역에 수리된 주택의 수가 충분히 늘어나면, 근린지역은 빈곤한 소수 인종 임차인으로부터 주류 민족, 중산층 자가 거주자로 빠르게 변화.

- 도심지 근린지역이 특정 인구 집단에게 제공되는 상당한 편의시설이 반영되어 주택 가격이 빠르게 치솟음.


- 레이 David Ley 와 다른 학자들은 주택 수요의 다양성 - 특히 새로운 소비 지향의 부유한 중산층과 전문가 계층에 초점을 맞추어 젠트리피케이션을 설명하는 것을 선호.

- 이제는 주택 구매자의 구성이 과거보다 더 사회적으로 다양해짐.

- 자녀를 갖지 않거나 육아를 미루는 젊은 층이 늘어나면서 자녀가 없는 가구가 훨씬 많아짐. 많은 독신자들이 독립적인 가구를 구성하고, 게이와 레즈비언 수 증가. -> 이들이 젠트리피케이션을 개척하는 인구 집단. 이들은 흥미로운 건축물과 도시 편의시설에 대한 편리한 접근성을 지닌 오래된 근린지역에 매료.


- 젠트리피케이션에 대한 대안적 설명은 도시 근린지역에서 토지 가치의 지리적 특성에 초점을 맞춘 것.

- 도심부 근린지역에 대한 수십 년 동안의 투자 중단은 투기적 투자에 새로운 기회 형성.

- 가난한 사람들에 의해 점유된 도시 토지는 토지 시장에서 과소평가되어 있기 때문에 토지의 현재 가치와 새로운 또는 차별적 이용 하에서 더 높아진 잠재적 가치 사이의 차이인 지대차 rent gap  발생.

- 지대차는 특히 부동산 투자보다 일반적으로 경제 논리를 따르는 시기에 자본 투자의 위험을 감수한 투자자들이 젠트리피케이션을 통해 얻어낼 잠재적인 이윤을 의미.


- 젠트리피케이션은 매우 상반된 반응을 이끌어냄.

- 지지자들은 수십 년간의 교외화 이후 중산층 인구가 중신 도시로 되돌아온 것을 환영.

- 도시 정부는 세금 납부자가 증가하는 반면 도시 서비스에 대한 수요는 감소한다고 주장.

- 고소득층 가구가 도심 거주를 선택하면서, 도시빈곤의 집중고 관련된 문제들이 사라지거나 적어도 어디론가 옮겨짐.

- 또한 젠트리피케이션은 이전 시기에 교외로 빠져나간 상업 기능의 복귀를 동반.

- 그러나 비판가들은 젠트리피케이션이 빈곤층을 착취하는 또 다른 사례라고 주장.

- 중앙정부의 주택 정책과 차별적인 주택 제도는 경제 활동이 빠르게 분산되었던 시기에 빈곤층이 낡고 허물어져가는 주택들로 이루어진 도심부 근린지역을 점유하도록 강제.

- 적어도 오래된 근린지역만이 대중교통을 통해 접근할 수 있었고, 도심부에 그나마 남아 있는 고용 기회에 근접.

- 이제 도심부 생활의 매력이 되살아나면서, 빈곤층은 다시 그들의 근린지역으로부터 퇴거되고 있음.

- 이로 인해 빈곤층은 대중교통을 통해 접근할 수 없고 대부분의 도시 서비스와 고용기회로부터 훨씬 떨어져 있는 작은 교외 주택 같이 거의 이점이 없는 주택으로 이주할 수 밖에 없음.

- 그래서 이러한 비판은 빈곤한 거주자들로부터 근린지역을 도용하는 권력 관계에 초점을 맞춤.


Posted by 좀좀이

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