- 최근 역사에서 북미 도시에서 주택을 특징화하는 지배적인 지리적 경향은 도시의 빠르고 광범위한 확장 - 교외화와 도시 스프롤 urban sprawl.
스프롤 측정 방법
1. 갤서트 George Galster, 울만 Hal Wolman, 커트싱어 Jackie Cutsinger
- 전체 대도시권을 대상으로 다양한 스프롤 측정치를 만들어내는 데 초점을 둠.
- 개념적으로 대도시권 토지 이용이 달라지는 일곱가지 차원 식별.
01. 밀도 density
02. 연속성 continuity
03. 집중도 concentration
04. 중심성 centrality
05. 근접성 proximity
06. 핵성 nuclearity
07. 혼합적 토지이용 mixed use
- 스프롤은 이러한 차원들의 각각에서 극단으로 개념화됨.
- 이러한 일곱 가지 차원을 측정하기 위해, 다양한 GIS 기법 사용.
- 개발되었거나 개발될 수 있는 토지를 식별하기 위해 미국 지질조사국의 국가토지피복 데이터베이스에서 제공하는 위성 영상 이용. 개발될 수 없는 토지를 제외하고 확장된 도시화 지역 Extended Urbanized Area, EUA 에만 초점을 둠으로써 이들이 제시한 측정치는 훨씬 더 정확하고, 대도시 지역 주변에서의 도시 성장을 파악하는 것이 가능.
- 가능한 작은 공간 단위에서 주택과 고용에 대한 센서스 정보 이용.
- 1.6km (1마일) 해상도의 그리드에서 측정된 모든 데이터를 중첩하기 위해 GIS 사용.
- 한 분석에서 이들은 이러한 데이터를 기반으로 밀집하나 분산된 유형, 비지적인 유형, 조밀하고 중심부가 주도적인 유형, 분산된 유형 등 네 가지 유형의 대도시 스프롤 확인.
- 이 분석을 통해 도출된 결론의 일부는 스프롤에 대한 우리의 일반적인 이해가 사실임을 보여줌.
- '비지적' 유형은 높은 고용 집중도, 낮은 주택 및 고용 밀도, 낮은 연속성, 낮은 주택 중심성, 낮은 혼합적 토지 이용으로 특징지어짐.
- 다른 결과들은 다소 놀라웠는데, LA의 경우 높은 고용 및 주택 밀도, 높은 연속성, 낮은 고용 근접성, 낮은 고용 집중도로 특징지어짐.
- 이들의 일관된 논점 중 하나는 스프롤은 개념적으로 다차원적이어서 하나의 측정치에 의존 불가능.
- 이들의 분석은 복잡한 측정 문제를 다루기 위해서는 GIS 기법이 필요하고, 스프롤이 다차원적인 문제라는 것을 보여줌.
2. 송 Song, 냅 Knapp
- 스프롤을 측정하기 위해 GIS를 이용한 다른 접근에 의존.
- 전체 대도시 지역을 기술하는 측정치보다는 근린지역 특수적 측정치 제시.
- 건조환경의 특징에 초점을 둠.
- 상세한 필지 및 도로 네트워크 레이어를 기반으로 GIS 활용.
- 이들의 측정치는 다섯 가지 주제로 구성.
01. 도로 디자인과 순환체계 (근린지역 내의 도로 연결성, 중위 블록 둘레 길이, 주택 단위당 블록 수, 막다른 길의 중위 길이, 근린지역 밖으로의 도로 연결성)
02. 밀도 (단독주택 개발지의 중위 필지 크기, 단독주택 거주지 밀도, 단독주택의 중위 바닥 면적)
03. 토지이용 혼합 (주택 단위당 상업, 산업, 공공 토지이용의 면적)
04. 접근성 (최근린 상업 토지 이용까지의 중위 거리, 최근린 버스 정류장까지의 중위거리, 최근린 공원까지의 중위거리)
05. 도보 접근 (기존 상업 시설로부터 400m 이내의 단독주택 비율, 모든 기존 버스 정류장으로부터 400m 이내의 단독주택 비율)
- 이들의 경험적 사례분석에 의하면 오리건주 포틀랜드의 뉴어바니스트와 스마트성장 정책은 단독주택 주거 밀도, 내부 연결성 (막다른 골목 감소), 상업적 토지 이용과 버스 정류장에 대한 도보 접근 등을 증가시키면서 1990년대 초반 이후 근린지역 디자인에 영향을 끼침.
- 그러나 외부 연결성은 감소, 토지 이용 혼합은 여전히 제한적, 주택 크기는 지속적으로 증가.
교외 스프롤
- 같은 모양의 주택, 넓고 나무도 없고 인도가 없는 도로망, 무지하게 구부러진 막다른 골목, 차고지 문이 잔뜩 오이는 도로경관.
- 무수히 많은 가식적이고 큰 대문을 필수적으로 갖고 있는 화려한 저택들.
- 주택 스프롤 뿐만 아니라 비판가들은 주차장의 바다에서 헤엄치는 대형 매장들을 중심으로 한 현대의 상업 개발 (때로는 상업 스프롤이라 함) 비판.
공급 요인과 수요 요인
- 미국에서 전후 경제 번영은 대공황기와 2차 세계대전 동안 억눌려 있던 주택 수요 촉발.
- 수많은 노동자들이 전후 경제를 추동한 공장에서 상대적으로 높은 임금을 받는 직업을 찾으면서 도시가 빠르게 성장.
- 대부분의 거주자들은 일자리를 찾을 수 있었고, 임금 상승.
- 이러한 경제 번영은 가구가 주택을 구매하는 것에 사용할 수 있는 추가적 경제적 재원을 갖게 되었음을 의미.
- 보다 높은 소득을 가진 가구에게 게약금으로 사용될 자금을 저축하고 월별로 대출금을 상환하는 것이 보다 용이해짐.
- 이전에는 혼잡하고 비좁은 임대주택에서 살아야 했던 가구들은 이제 밖으로 이주 가능.
- 인구학적 경향 또한 주택 수요에 큰 영향을 줌.
- 미국에서는 2차 세계대전 이후 수백만의 군복무자들이 일상으로 복귀했고, 결혼을 한 많은 사람들이 일하기 시작 -> 자녀를 갖게 되었고, 이는 베이비붐으로 이어짐 -> 젊은 자녀를 가진 가구 수 급격히 증가. -> 이들 중 많은 가구는 자녀를 양육하는 데 유리할 것으로 생각되는 편의시설을 갖춘 저택을 찾음.
- 미국에서는 10년 이상 주택 건설이 제한되었기 때문에 처음에는 전후 주택에 대한 강력한 수요를 충족시키지 못했음.
- 신규 주택 공급이 주택 산업이 당면한 문제 중 하나로 빠르게 부상.
- 주택 산업은 또한 새로운 가구가 새롭게 지어진 주택을 감당할 수 있도록 충분히 낮은 비용을 유지하고자 했음.
- 전후 수십 년 동안 주택 공급 분야에서 여러 극적인 경향이 나타남.
- 미국 북동부 지역 : 노동의 분업에 기초한 대량 생산의 경제 원리가 주택 건설에 적용. (넓은 지면에 여러 주택 동시 건설)
- 대규모 개발업자들은 여러 경제적 이점 현실화.
01. 공급자들이 일반적으로 대량주문을 통해 개별 주택당 낮은 가격을 청구하기 때문에 공급이 보다 저렴해졌음.
02. 표준화된 건축 계획을 이용하고 건설 과정을 개별 공정으로 구분해 생산 시간 단축.
- 하나의 작업조가 아닌 여러 개의 작업조가 주택을 건설하면서 업무에 특화된 작업조가 조직되었고 건설 단지 내에서 위치를 이동하면서 업무 수행.
- 건물의 토대가 마련되면 프레임 시공조가 투입되어 건물의 프레임 지음. 이들은 다음 장소로 이동해 주택의 프레임을 시공하면, 배전공과 배관공이 투입되어 작업.
- 각각의 작업조는 한정된 업무로 특화됨으로써, 특히 건축 계획이 표준화되면서 과정을 빠르게 처리할 수 있게 됨.
- 작업조들은 사전에 그들의 업무를 완수하기 위해 무엇이 필요한지 정확히 알았음.
- 대규모 택지부지를 대상으로 투기적인 주택 개발로의 추세 변화는 주택의 본질에 여러 영향을 줌.
01. 새로운 주택 건설 방식은 빠르게 성장하는 시장분야 - 즉 중간 정도의 소득을 가진 젊은 가족들에게 이용 가능한 주택을 제공하는 목표를 달성할 수 있게 해줌.
02. 이러한 과정은 상대적으로 규모가 작은 주택들로 이루어진 다수의 유사한 형태의 새로운 지역사회를 만들어냄. 주택과 도로망은 훨씬 더 획일적이었음.
스프롤과 주택 금융
- 교외 주택의 빠른 개발은 주택 수요와 이에 보조를 맞춘 새로운 방식의 확대된 주택 공급, 그리고 새로운 주택 금융 체제와 연관.
미국 사례
- FHA와 VA 대출 보증 프로그램의 목표 중 하나는 주택 소유를 늘리는 것.
- 주택 소유가 증가함에 따라 이러한 금융 프로그램들은 대부분 새로운 교외에 건설중이던 신규 주택에 대한 수요 강화.
- 게다가 이러한 프로그램들은 대부분의 혜택을 교외 주변부에 입지한 새롭게 건설된 주택에 부여하는 뚜렷한 지리적 편향을 보임.
- FHA와 VA 대출 지침은 불량 주택과 달리 주택은 안전장치와 같은 최소한의 물리적인 기준을 만족해야 한다는 점을 명시.
- 이러한 기준은 상대적으로 엄격해서, 많은 오래된 주택들이 대출 자격을 갖지 못하게 됨.
- 새로운 주택 건설업자들은 보통 금융 프로그램 지원 자격을 얻기 위해 FHA 기준에 맞추어 주택 건설.
- FHA와 VA 대출 프로그램은 1960년대 후반까지 차별적인 평가 기준을 이용 -> 이러한 기준 또한 공간적 편향을 가짐.
- 도심부 근린지역을 특징짓는 인종적, 민족적 이질성과 레드라이닝은 주택 구입자들이 FHA와 VA 대출 프로그램을 이용해 도심부 지역에 있는 주택을 구입하는 것을 가로막음.
- 결국 FHA 보증 주택 대출 자금의 대다수는 도심부 근린지역을 배제하는 대신 교외 스프롤을 재정적으로 지원.
스프롤과 정부 - 고속도로와 자동차에 의한 이동성
- 미국에서 연방정부는 전국 주간 고속도로망을 재가하고 재정지원하면서 교외 개발을 자극하는 또 다른 중요한 역할 담당.
- 주간 고속도로가 교외화이 미친 영향은 엄청남.
- 고속도로망은 처음에는 주요 도시들만을 연결했고, 이를 통해 쉽고 빠르고 저렴한 장거리 여행이 가능해짐.
- 새로운 주간 고속도로는 주요 대도시의 핵심 지역을 관통하도록 놓였고, 핵심 지역에서 배후 지역으로, 그리고 핵심 지역과 도시의 주변 지역 사이에 새로운 경로가 형성됨.
- 경제적 측면에서 주간 고속도로망은 화물자동차운송사업에 매우 요긴했고, 교통수단으로 장거리 철도 기능의 점진적 쇠퇴 야기.
- 주간 고속도로는 기존 도시 핵심 지역으로부터 점점 더 멀리 떨어진 지역으로 새로운 거주지 개발을 가능하게 함.
- 거주자들은 비슷한 시간 동안 보다 더 긴 거리를 통근할 수 있게 됨 -> 가구들은 기존 고용 중심지로부터 훨씬 더 먼 곳에 거주할 수 있게 됨.
- 고속도로망이 제공한 향상된 접근성으로 인해 투기 목적으로 대규모 미개발 토지를 주거용 부지로 개발하는 것이 더욱 용이해짐.
- 주간 고속도로망의 발달과 함께 새로운 도시들이 성장.
- 이러한 성장의 한 가지 이유는 대중교통보다는 자동차 기반의 통근 때문.
- 이러한 개념을 자동차에 의한 이동성 automobility 라 부름.
- 대중교통에 근거한 거주지 개발은 거주자들이 집에서 대중교통 정류장까지 손쉽게 접근할 수 있어야 하기 때문에 본질적으로 더 조밀.
- 이와 달리 주간 고속도로망에 의해 자극된 자동차 기반 거주지 개발은 보다 분산되고 밀도가 훠씬 낮은 경향을 보임.
- 그래서 압축적인 전차 기반의 교외와 비교하면, 자동차 의존적인 교외는 종종 빠른 속도로 훨씬 많은 토지 소모.
- 쇼핑센터, 상업지역, 다양한 경제적 기능들이 점차 주거 지역을 따라 도심으로부터 벗어나 분산됨.
- 방사상의 주간 고속도로 사이에 도시 순환 고속도로 circumferential links 건설 -> 방사성의 주간 고속도로와 순환고속도로의 교차점은 많은 경제적인 이점을 지녔고, 경제 활동의 주된 결절점이 됨.
- 주택의 관점에서 주간 고속도로망의 지속적인 확장은 두 가지 주요한 영향을 줌.
01. 고속도로망은 도심으로부터 멀리 떨어진 곳에서 주택의 유형이 보다 더 다양해지는 것에 대한 경제적 논거 제공.
02. 고속도로망은 도심으로부터 훨씬 멀리 떨어진 곳에서 훨씬 더 다양한 고용 기회 제공.
- 결국 거주자들이 도심으로부터 훨씬 더 멀리 떨어진 곳에서 거주하는 것이 가능해짐.