도시지리학 - 주택 시장에 대한 정부의 관여


- 역사적으로 주택을 구입하는 것은 대부분의 가구가 감당할 수 있는 것 이상으로 훨씬 많은 돈을 필요로 했음.

- 주택을 구입하는 대부분의 사람들은 적어도 구입 비용의 일부를 빌려야 했음.

- 대공황기 이전에 대출기관은 주택 구입 자금을 빌려주는 방법에 있어서 훨씬 더 엄격했음.

01. 대출자는 총 구입 가격의 30%에서 50%까지 많은 현금을 보유하고 있어야 했음.

02. 대출 기관은 종종 6년 또는 7년을 넘지 않는 단기로 대출해주고자 했음.

03. 대출 기관은 대출에 따른 위험을 모두 떠안음.

- 대출기관은 주택 구입 대출에 대해 높은 이자율 부과.

- 공급 관점에서 대부분의 주택이 투기 목적으로 지어진 것은 아니었음. 오히려 가구가 재정적으로 건설업자와 계약을 체결할 수 있었을 때 주택이 건설됨.


대출 담보를 통한 주택 소유권 확보


- 대공황은 주택 소유권의 본질에 큰 영향을 끼침.

- 대공황에 따른 경제적 이탈로 고소득 가구조차 소득 감소. 새로운 자가 거주 주택에 대한 수요는 대폭 감소했고, 대출을 갖고 있는 가구들이 경험한 경제적 어려움은 금융업을 더욱 위태롭게 했으며, 건설업은 더욱 위축됨.

- 루즈벨트 대통령 체제의 연방정부는 국가 경제 전망에서 주택과 금융 산업의 중요성 인식.

- 주택 수요가 경기 순환에 너무 민감하고 고소득층 가구에 지나치게 한정되어 있다고 판단.

- 연방정부는 융자 주택 구입에 초점을 맞춤.


- 루즈벨트 대통령은 대공황기 초기에 주택을 소유하고자 하는 가구를 즉각적으로 지원하기 위해 주택소유자대출공사 (HOLC) 수립.

- 이미 주택을 보유중이거나, 막 소유하려 하는 사람들 또는 주택을 잃은 사람들에게 바로 대출해줌.

- 연방정부가 주택 소유자에게 직접 자금을 대출해주었고, 이미 주택을 소유한 사람들이 프로그램의 수혜자들이었기 때문에 HOLC 효과는 제한적이었음.

- 이후 정책 효과 확대 및 연방정부의 재정적 부담 감소를 위해 루즈벨트는 새로운 기관인 연방주택관리청 FHA 의 후원 하에 새로운 금융 프로그램 시작.

- FHA 프로그램은 HOLC와는 다르게 운영되었고, 궁극적으로 주택 시장과 도시 특성에 훨씬 더 강한 영향을 줌.

- FHA는 직접 대출 direct loan 보다는 대출자가 대출상환을 하지 못하는 경우 정부가 대신 지불하는 것을 보장함으로써 대출을 늘리도록 민간시장 대출기관들에 인센티브 제공.


- 연방의 대출 담보는 다음과 같은 중요한 특징을 가짐.

01. 대출기관에게 대출금을 균등 분할 상환amortize 하도록 요구. 이는 대출기관이 상환기간 시작 시점에 대출자가 낸 대부분의 이자를 받고 그렇게 함으로써 장기간 동안 완전히 상환될 수 있는 대출을 조작한다는 것을 의미. 최초 20년 상환 기간은 25년으로, 다시 30년으로 연장됨. 이를 통해 월별 대출 상환액이 상당히 줄어듦.

02. 이전의 30~50%보다 적은 20%의 보다 적은 계약금 down payment 요구. 대출자는 집을 사는데 현금이 적게 필요했음.

03. 연방정부가 궁극적으로 금융 위험을 떠안았기 때문에 이자율이 상당히 낮아짐. 새로운 프로그램은 주택을 구입하는 가구의 전체 및 월별 비용을 상당히 감소시킴.


- 20년에서 30년 분할상환하는 대출이 갖는 한 가지 문제는 장기간 대출기과느이 자금이 묶인다는 점.

- 모기지로 대출될 수 있는 충분한 자금을 확보하기 위해 은행과 저축기관으로부터 정부 지원 대출금을 매수해 투자자들에게 팔 수 있도록 1938년 연방국민저당협회 Federal National Mortgage Association, Fannie Mac 조직.

- 은행과 저축기관은 전체 대출 기간 중 그들의 회계장부에 대출을 유지할 필요 없이 대출을 정지시킬 수 있었음.

- 이를 통해 대출 기관은 더 많은 대출을 할 수 있게 됨.


- 이 기간 동안 만들어진 연방 주택 정책의 또 다른 주된 양상은 주택 담보 대출 이자에 대한 소득세 감면 home mortgage interest income tax dedection.

- 주택 소유자들은 연방세를 계산할 때 소득에서 대출 이자로 지불한 금액에 대해 세금 감면을 받을 수 있음.

- 장기 분할 상환 대출에 대해 처음 몇 년 동안 낸 대부분의 월 상환액은 이자.

- 이러한 이자 상환에 대해 세금 감면을 받을 수 있다는 것은 실질적인 재정적 혜택으로, 가구가 주택을 구매하도록 추가적인 인센티브를 제공하는 것.


- FHA 프로그램의 영향은 2차대전이 발발하고 주택 건설이 멈추었을 때 막 감지되기 시작.

- 2차 대전 잏후 확대되었고, 분산과 스프롤에 크게 기여.

- 주택에 대한 수요를 안정화시키고, 나아가 확대해 건설 산업과 금융 산업을 안정화시켰다는 측면에서 새롱누 연방 지원 주택 금융 체계는 성공적이었음.

- FHA와 이와 유사한 재향군인관리국 VA 대출 담보 프로그램을 통해 수백만 가구가 적정한 가격에서 주택을 구매할 수 있게 되면서 대공황기의 주택 금융 체계는 2차대전 이후 수십 년 동안의 경제활성화에 가장 큰 영향을 끼침.

- 주택 소유율이 빠르게 증가했고, 교외 지역에 새로운 주택을 짓는 것을 선호했기 때문에 도시의 공간적 형태가 급격히 변화.


Posted by 좀좀이

댓글을 달아 주세요