침입, 천이
- 시카고 학파의 관점은 주택 시장이 공간적으로 어떻게 작동하는지에 대한 중요한 이해 제공.
- 생태학적 이론에 따르면 도시의 주택 수는 도심에서 밖으로 나가면서 늘어남.
- 이주자들에게 직업을 제공하는 공장 가까이에 있는 근린지역에 살던 거주자들이 해당 지역을 떠나 도심으로부터 더 멀리 떨어진 근린지역에서 주택을 찾아 나가면서 이주의 영향은 밖으로 퍼져나감.
- 외부에 위치한 다음 동심원 지대로의 공간적 이동성은 가장 최근에 들어온 사람들로부터 사회적 거리를 유지하고자 하는 열망에 의해 추동되나, 이는 사회경제적 지위를 향상시키고자 하는 이동성과 주류 사회로의 사회적 동화에 의해 가능.
주택 여과 과정, 공가 연쇄
- 도시 공간 구조에 대한 부채꼴 모형을 고안한 주택 경제학자 호이트는 주택 시장 특성의 공간적 함의를 명시적으로 고려.
- 생태학적 이론으로부터 도출된 개념들과는 대조적으로 호이트는 도시의 외부로부터 안으로 성장했다고 주장.
- 호이트는 고소득층 가구가 도시의 가장자리에서 도시 성장을 추동하는 것을 관찰.
- 주택 소유자들의 소득이 증가하면서, 그들은 더 많은 편의시설을 갖고 있으며, 일반적으로 기존 교통로에 가까운 기존 도시의 경제 부분에 건설된 더 큰 주택을 원함.
- 주택 소유자가 새로운 주택으로 이주하면, 그들의 이전 주택은 비게 되고 일반적으로 젊고 적은 금융 재원을 가진 새로운 가구가 점유하는 것이 가능해짐.
- 중요한 점은 상류층 가족의 이동에 의해서 빈 주택을 새롭게 점유한 사람은 도심 가까이에 있는 근린지역으로부터 상향으로, 그리고 외부로 이동해왔다는 점 -> 추가적으로 새로운 빈 주거지가 생김.
- 공가 연쇄 vacancy chains - 이러한 연속적인 공가 과정을 기술.
- 공가 과정에서 점차 도심에 가까워지면서 빈 주거지 크기는 더 작아지고 더 낡게 됨.
- 이러한 관점에서 도심 근린지역에 위치한 주택은 공가 연쇄 과정을 통해 새롭게 도착한 사람들 (해외 이민자, 국내 이주자)이 이용 가능하게 됨.
- 고소득층을 위한 새로운 주택이 도시의 경계 부분에 공급되면, 나머지 주택들은 순차적이고 점진적으로 보다 저소득 집단이 이용할 수 있게 됨.
- 여과과정 filtering : 중요한 연관 개념으로, 이해하는 여러 방법 존재.
01. 도시의 경계 부분에서 상류층 가족을 위한 신규 주택 건설로 인해 공가 연쇄를 통해 진행, 그 결과 도심 가까운 곳에 새롭게 도착하는 저소득 가구가 이용 가능한 빈 주택 형성.
02. 개별 가구는 주택 시장에서 잇따라 더 크고 보다 비싼 주택을 점유하면서 상향 이동. 처음에는 도심 가까이에 있는 작은 아파트를 임대해 살고 있던 젊은 부부는 금융 재원이 증가하면서 도심으로부터 보다 멀리 있는 크고 더 새로운 아파트로 이주 가능해짐.
03. 가장 일반적인 여과 과정에 대한 해석으로, 주택과 근린지역의 운명이 적용됨. 호이트는 1930년대 동안 미국에서 저소득층 가구들, 이주자들, 소수 인종들이 큰 주택들로 구성되어 있는 한때 부유층이 선호했던 근린지역을 점차 점유하는 것을 목격. 이들 근린지역 중 어떤 곳은 심지어 슬럼이 되어버림. 호이트는 주택의 새로운 점유자가 종종 떠나는 가구보다 소득과 사회적 지위가 더 낮았다는 의미에서 여과과정이 근린지역에도 적용된다고 설명. 초기에는 한때 부유층이 선호한 도심부에 위치한 근린지역이 형성되었고 고소득의 도시 상류층이 이를 점유했으나, 이 근린지역은 시간이 흐르면서 최신의 편의 관점에서 보면 구식이 되어 버림. 그러면 상류층은 그들을 위한 새로운 주택이 지어지면, 처음 집을 짓고 이를 소유할 때보다 더 낮은 소득을 갖는 가족에게 그들의 오래된 집을 판매. 이 현상이 연쇄적으로 일어남.
- 규모가 큰 단독 주택은 어느 시점에서 여러 개 아파트로 분할.
- 그래서 이 근린지역은 그곳에 거주하는 가구의 소득과 계급 수준에서 하향으로 여과.
- 호이트 : 하향식 근린지역 여과과정을 건전한 도시 주택 시장의 자연적 특성으로 봄. 왜냐하면 이러한 과정은 주택 공급의 증가를 반영하고 여전히 중심화된 산업 고용에 대한 접근이 용이한 바로 그 지점에서 늘어나는 저소득층 가구들이 이용할 수 있는 주택 제공.
- 만약 유지보수에 자금을 투여하는 부동산 소유자의 의지를 넘어 주택의 물리적 조건이 악화되면 하향식 주택 여과과정에 의해 이용 가능한 주택 물량 감소하는 경우도 있음.
- 몇몇 관찰자들과 정책 입안자들은 비효율적인 여과과정과 예상보다 빠른 철거가 저소득층의 부담 가능 주택의 부적절한 공급에 대한 주된 이유라 주장.
- 대공황기에 보다 높은 소득을 갖는 가구를 위한 신규 주택 건설이 이루어지지 않았을 때 공가 연쇄가 깨졌고, 여과과정은 정상적으로 기능하는 것을 멈추었고, 주택은 지나치게 붐비게 됨.
- 저소득층 가구를 위한 주택은 여과 과정과 공가 연쇄라는 자연적 과정을 통해 적절할 때 공급됨.
근린지역 변화의 생애주기 개념
- 몇몇 도시이론가들은 호이트의 개념과 유사한 근린지역 변화의 생애주기 또는 단계 모형 개발.
- 이들은 주택이 오래되면서, 그리고 현재의 취향에 비추어 구식이 되어가면서 근린지역은 물리적, 사회적으로 불가피하게 쇠퇴한다는 호이트의 기본 개념에 동의.
- 이러한 과정은 적절하게 기능하는 경제적인 주택 시장의 자연적인 부산물이기 때문에 불가피한 것으로 간주.
- 후버와 버논은 근린지역의 주택이 그곳에 거주하는 사람들의 인구학적 특성과 함께 변하는 5단계 확인.
1단계 : 초기 도시화 - 일반적으로 도시의 주변부에서 발생.
2단계 : 변천 - 인구 성자이 지속되고, 밀도가 증가하고, 다가구 주택이 지어지기 시작.
3단계 : 등급하락 - 오래된 주택이 다가구 이용으로 전환, 밀도는 계속햇서 증가, 주택은 물리적으로 쇠퇴.
4단계 : 쇠퇴 - 인구 감소, 가구 크기가 줄어들고, 비고 버려지는 집 증가.
5단계 : 재개발 - 낡은 주택은 다가구 건물로 대체, 토지이용의 강도와 효율성 증가, 재개발은 공공부분의 개입이 필요한 것으로 여겨짐.
- 다른 학자들은 후버와 버논의 단계 모형을 수정.
- 다운스 Anthony Downs : 근린지역이 건전성과 생존력 사이의 연속체상의 어느 단계에 위치하는 것으로 생각. 다운스의 5단계는 다음과 같음.
01. 건강하고 생존 가능
02. 초기 쇠퇴
03. 명확한 쇠퇴
04. 심한 쇠락과 함께 가속화되는 쇠퇴
05. 포기 및 생존 불가능
- 근린 지역의 사회적 구성에서 두드러진 변화는 소유자가 임차인으로 대체되고, 노동자 계층이 빈곤층으로 대체되는 것.
- 이러한 변화는 근린지역의 앞날에 심각하게 의문을 제시하는 3단계, 4단계에서 발생.
- 다운스는 근린지역은 연속체상에서 양방향으로 움직일 수 있다는 것을 인식.