도시지리학 - 주택에 대한 불평등한 접근 - 부동산 중개인, 대출 문제


부동산 중개인과 차별화된 접근


- 여러 형태의 차별이 임차인과 주택 구매자 모두를 위한 주택 시장 거래에 수반.

- 잉거 John Yinger : 차별을 주택 시장 거래의 일부분이라 보는 유용한 틀 제시.

- 잉거는 잠재적으로 차별이 발생할 수 있는 광고에 소개된 주택에 대한 초기 문의과정을 바탕으로 주택 시장 거래의 3단계 논의.

1단계

-> 이용 가능한 주택에 대한 정보 제공과 관련.

-> 주택에 대한 접근을 거부하는 것에 해당하는 정보 제공을 하지 않았을 때, 주택에 대한 접근을 제한당하는 것에 해당하는 인종 때문에 주택을 찾는 사람에게 훨씬 적은 수의 주택을 보여줄 때 차별 발생.

2단계

-> 판매 및 임대 중개인 사이에 상호작용하고, 계약 기간과 조건에 대해 협상하고, 필요한 자금 조달과 관련한 조언과 도움을 받는 과정에서 차별 발생.

-> 이러한 과정에서 소수집단이 불리한 대우를 받을 때, 주택에 대한 그들의 접근은 제한됨.

3단계

-> 광고에 나온 관심 있는 주택 외에 다른 주택의 지리적 위치와 관련.

-> 근린지역의 인종 또는 계급 구성에 근거해 임차인과 구매자를 특정 주택으로 유도하거나 특정 주택으로부터 멀어지게 할 때 주택에 대한 그들의 접근은 제한됨.


- 20세기 초반 선진국에서 주택 차별은 일상적이고 공공연했음.

- 몇몇 임대업자들은 소수집단에게 주택 임대 거부.

- 미국의 경우, 몇몇 백인 부동산 중개업자들은 흑인을 대상으로 사업하지 않았음. 몇몇 흑인 부동산 중개업자들 또한 흑인 근린지역에 있는 주택만 소개하거나 주택이 부족할 때는 흑인 근린지역에 이웃한 근린지역에 있는 주택만을 소개하는 것을 통해 차별과 격리된 근린지역 형성에 기여.

- 선진국에서 인종에 따른 명시적인 차별을 금하는 법률이 존재함에도 불구하고 주택 시장에서 인종 차별에 대한 주장은 계속 됨.


임대 및 판매 주택 거래에서 불리한 대우 평가 지표


1. 임대 주택 거래

01. 비교할 만한 정보

- 광고된 주택을 구할 수 있었는가

- 비슷한 주택을 구할 수 있었는가

- 얼마나 많은 임대 주택을 소개받았는가

02. 주택을 점검하는 능력

- (가능하다면) 광고된 주택을 살펴보았는가

- (가능하다면) 유사한 주택을 살펴보았는가

- 얼마나 많은 주택을 살펴보았는가

03. 주택 거래 비용

- 신청 수수료를 요구했는가

- 임대 인센티브를 권했는가

- 임대 보증금을 요구했는가

- (가능하다면) 광고된 주택의 임대료가 얼마였는가

04. 중개인의 유익함

- 중계인이 후속 접촉을 했는가

- 당신이 임대 자격을 갖추었다고 말했는가

- 향후 접촉을 위한 약속을 했는가

- 신청서를 완성할 것을 요구했는가

2. 주택 판매 거래

01. 비교할 만한 정보

- 광고된 주택을 구입할 수 있었는가

- 비슷한 주택을 구입할 수 있었는가

- 구입할 수 있는 주택을 얼마나 많이 소개받았는가

02. 주택을 점검하는 능력

- (가능하다면) 광고된 주택을 살펴보았는가

- (가능하다면) 유사한 주택을 살펴보았는가

- 얼마나 많은 주택을 살펴보았는가

03. 모기지 금융 옵션

- 제안을 받은 자금 조달 방법이 도움이 되었는가

- 구체적인 대출 기관을 추천받았는가

- 계약금 요구조건에 대해 논의했는가

04. 중개인의 유익함

- 중개인이 후속 접촉을 했는가

- 당신이 주택 구입 자격을 갖추었다는 것을 말했는가

- 향후 접촉을 위한 약속을 했는가

05. 근린지역의 차이

- 추천받은 주택이 위치한 근린지역의 평균 사회 주류 인종/민족 비율

- 살펴본 주택이 위치한 근린지역의 평균 사회 주류 인종/민족 비율


- 조종 steering : 본질적으로 차별의 지리적 형태. 고객과 같은 인종 또는 민족 집단이 집중되어 있는 근린지역으로 고객을 안내하는 행위.

- HDS2012 (미국 2012 주택 차별 연구) 는 중개업자들은 추천 근린지역, 주택 안내, 근린지역에 대한 옵션 제시 등에서 인종적으로 차별화하는 방향으로 고객을 유도한다는 것을 확인.

- 백인들에게 소수인종보다는 백인이 우세한 근린지역에서 주택을 찾도록 장려할 때, 소수인종 가구를 인종적으로 다양하거나 또는 소수인종이 지배적인 근린지역으로 유도할 때 조종은 인종적 격리를 심화시킴.


대출에서 차별


- 인종은 주택 금융 시장에서 오랫동안 중요한 역할을 담당.

- 민간 대출기관은 대공황 전에도 여러 방법으로 소수 집단 차별.

01. 이들은 종종 노골적인 차별 자행 - 대출기관들은 단순히 소수집단 고객들에게 서비스를 제공하는 것을 거부.

02. 한 근린지역 내에 흑인, 유대인, 다른 인종적 소수집단의 존재는 이러한 근린지역 내 자산의 장기적 가치에 영향을 줄 거라는 전제 하에 대출기관들은 도시의 흑인과 소수인종 거주 지역에 대출을 거부하는 대출 위험 평가 방법 고안. 인종적, 민족적 구성 때문에 받아들일 수 없을 정도로 위험한 거승로 간주되는 근린지역을 대출 승인 및 평가 과정에서 사용되는 지도 위에 붉은색으로 표시했기 때문에 이러한 관행은 레드라이닝 redlining 으로 알려짐.


약탈적 대출 predatory lending, 역 레드라이닝 reverse redlining 문제

- 미국에서 1990년대 후반 주택 금융 시장에서의 주된 변화로 인해 대출기관들은 2~30년 전에는 받아들일 수 없을 정도로 위험한 것으로 평가되었던 신청자들에게 기꺼이 대출해주기 시작.

- 보다 높아진 위험을 보완하기 위해 대출기관은 서브프라임 대출에 더 높은 수수료와 고이율 부과중.

- 단, 서브프라임 대출을 행하고 있는 모든 대출기관들에게 약탈적 대출 관행에 대한 책임이 있는 것은 아님.

- 대출기관들은 과거 신용 결함이 있거나, 불규칙적인 고용 또는 대출자를 위험하게 만드는 다른 요인을 가진 고객들에게 필요한 융자 제공.

- 그러나 대출 기관들이 신청자들을 비윤리적으로 다룰 때 약탈적 대출에 대한 주장이 제기됨.


- 임머글루크와 와일스는 약탈적 대출 관행의 네 가지 범주 확인.

01. 판매 및 마케팅

- 강압적인 방문 판매

- 취약 인구 집단 대상 (병약자, 노인, 저학력 집단 등)

- 대출자가 적은 금액을 대출받을 수 있는 신용임에도 불구하고 더 많은 금액을 대출하도록 유도

- 플립핑 flipping - 지나친 재융자 refinancing

- 계약자가 대출 브로커 역할을 하는 주택 개량 신용 사기

02. 과도한 수수료

- 대출금으로 재원을 충당하는 신용 생명 보험 가입을 포함한 불필요한 수수료를 부과하는 패킹론

- 부풀린 부동산 매매 수수료

- 지나치게 높은 융자개시 수수료

- 수익률 스프레드 프리미엄을 포함한 높은 브로커 수수료

03. 대출자가 감당할 수 없는 융자를 받도록 함정에 빠뜨리는 조건

- 융자의 실제 비용을 감추는 풍선식 상환 (balloon payment)

- 상환 금액이 이자보다 적어 원금 잔액은 늘어나고 소유자 지분은 줄어드는 결과를 초래하는 차입원금의 마이너스 상각

- 선납 위약금

- 상환 능력을 무시하는 자산담보부 asset-based 대출

04. 기타 사기 관행

- 부풀린 소득 수치 보고

- 서류 위조

- 불충분한 또는 부적절한 시점의 공시

- 부분적으로 2차 시장 판매를 가능하게 하는 과장된 평가


Posted by 좀좀이

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