- 주택은 인간 존재를 위한 기본적 요구 중 하나.
- 주택은 자연의 힘으로부터 인간을 보호하는 피신처, 잠을 자고 먹는 등의 재생산을 위한 장소.
- 선진국 사회에서 주택은 중요한 투자 가능성이자 대부분 가구의 가장 큰 단일 지출 품목.
- 주택은 다양한 방식으로 인간에 영향을 줌.
주택 점유 유형
- 주택을 구분하는 일방적인 방법은 점유 tenure.
소유와 양도 방식에 따른 주택 시장 구분 |
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양도 방식 |
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시장 |
비시장 |
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소유방식 |
민간 |
민간 시장 주택 |
민간 비시장 주택 |
공급 |
공공 시장 주택 |
공공 비시장 주택 |
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- 양도 conveyance 는 가격 결정 매커니즘을 의미.
- 시장이 점유 기간과 가격을 설정하는지, 또는 가격과 점유 기간이 시장의 밖에서 설정되는지에 대한 질문에 대해 네 가지 가능성 중 공적으로 소유된 주택이 시장에 의해 양도되는 것은 거의 드묾. 임대와 자가 주택으로 구성된 민간 시장 주택이 가장 일반적.
- 공공 비시장 주택은 전체 주택에서 적은 부분만 차지.
- 산업화된 국가에서 눈에 띄는 제3부문 주택 third-sector housing 또는 사회/비영리 주택으로 불리는 네 번째 유형의 주택은 사적으로 소유되나 전통적인 시장에 의해 양도되지 않는 주택을 의미.
- 많은 지역 사회 활동가들은 부담 가능 주택 afforadable housing 공급이 매우 낮은 것에 대한 가능한 해결책으로 이러한 유형의 주택 선호.
- 선진국에서 대부분의 주택은 사적으로 소유되고 시장을 통해 가격 결정.
- 그래서 임차인 또는 소유자가 점유하는 것과는 상관없이 주택은 아주 기본적인 의미에서 사고, 팔고, 임대하는 상품.
- 이는 다음과 같은 의미를 갖음.
01. 사고 파는 모든 제품과 마찬가지로 주택은 경제학의 아이디어와 개념을 이용해 시장 market 관점에서 분석 가능.
02. 주택은 보통 움직일 수 없다는 면에서 다른 상품들과 다름. 주택은 비싸고, 내구성이 있고, 근린 지역 효과를 강하게 받음.
03. 주택은 강한 사용 가치 (사람이 주택으로부터 이끌어내는 무형의 가치)와 교환 가치 (주택을 팔았을 때 실현되는 주택의 경제적 가치)를 모두 보유.
- 이러한 특성 - 특히 지리적 부동성은 주택에 대한 이해를 복잡하게 만듦.
주택 시장 - 수요
- 주택 수요를 이해하는 것은 가구의 수와 주택의 수를 세는 것 이상을 요구.
- 주택 수요는 또한 주택의 경제적 가치를 결정하는 주택의 특성인 주택 편의시설 amenity 와 관련.
- 잠재적인 거주지를 살펴볼 때 방의 갯수, 욕실 갯수, 부엌 크기, 노외주차장 여부, 중앙난방 여부 등 편의시설 각각이 사용 가치와 교환 가치를 가짐.
- 사람들은 주택을 임대할 때보다 구입할 때 주택의 편의시설에 더 많은 관심을 가짐.
- 인간은 얼마만큼 지불할 수 있는지와 같은 예산의 제약을 받기 때문에 절충해야 함.
- 개별 주택의 편의시설은 각각의 가치를 갖으나, 일반인들은 대체로 편의시설 전체 amenity boundles 의 가치를 평가.
- 사람들이 관심을 둘 가치가 있는 상품으로서 주택의 두 번째 속성은 분명히 지리적이라는 점.
- 주택 가격은 개별 주택의 편의시설과 더불어 주택의 지리적 입지 geographic location 에 따라 달라짐.
- 주택을 찾을 때, 예산과 주택 가격을 절충할 뿐만 아니라 분명한 공간적 의사 결정을 함. 즉, '어디에' 살 것인가를 선택.
- 여러 지리적 스케일에서 입지는 중요.
01. 장소의 특성은 주택 가격에 영향을 줌. 장소에 그늘이 지는지, 주택이 습지에 위치하거나 하천가에 위치하는지 등.
02. 바로 근접한 시설들과 관련된 주택의 위치는 중요. 철도 주변이나 번잡한 도로 근처인지 등.
- 세 번째 고려 요소는 일상 활동의 공간적 배열 내에서 주택 또는 아파트의 위치를 결정하는 것.
- 사람은 집에서 학교 또는 직장까지 이동해야 하며, 식료품을 구입할 필요도 있음. 그 외에 여가 생활도 즐기고 싶어함. 이때 여러 가지 질문이 등장. -> 집과 학교/직장의 거리, 역세권 등등.
- 이러한 모든 고려 요소는 주택 단위의 시장 가치와 얼마나 많은 돈을 주택에 지불할 수 있는지에 영향을 끼침.
주택 시장 - 공급
- 주택 공급은 여러 모로 복잡한 주제.
- 주택은 일반적으로 사용되고 바로 그 장소에서 만들어짐. -> 생산 방법에 영향을 줌.
- 주택 공급에서는 대량 생산을 통한 경제적 비용의 절감과 이동할 수 있는 상품에 대해 가능한 조립라인 생산 기법을 거의 찾아보기 어려웠음. 그럼에도 불구하고 건설업자들은 특히 2차세계대전 이후 주택의 본질에 엄청난 영향ㅇ르 주나 대량생산과 조립라인 생산 절차 (분업의 심화 경향, 표준화된 주택 설계, 울퉁불퉁한 지형을 밀어버리거나 나무를 베어내어 대규모 부지 확보 등)을 통해 경제적으로 이득을 보고 있음.
- 주택의 공급과 관련해 실제로 중요한 이슈는 부담 가능 주택의 타당성을 둘러싸고 발생.
- 특히 저소득층 가구 또는 장애인이 그들이 지불할 수 있는 가격 수준에서 적절한 거처를 찾을 수 있는지의 문제.
- 오래된 경험적 추정치 중 하나는 대부분의 가구가 그들 소득의 약 1/3을 주택에 소비할 것이라는 점.
- 저소득 가구는 일반적으로 훨씬 더 많은 소득의 일부를 주택에 지불.
- 사회 운동가들과 몇몇 학자들은 시장이 주택의 적절한 공급에 실패했다고 주장.
- 그래서 저소득 가구는 정말로 소득의 많은 부분을 주택과 위험한 금융 불안정에 쏟아붓든가, 여러 가족들이 함께 거처하는 원룸 아파트 같은 열악한 주택 조건을 수용해야만 하는 어려운 결정을 할 수밖에 없음.
- 더욱이 지난 수십 년 동안의 추세는 부담 가능 주택의 공급을 줄이는 쪽으로 가고 있음.
- 주택 시장에 대한 전통적인 경제 이론들은 시장이 앞으로 주택 여과과정과 공가 연쇄 과정을 통해 저소득 가구를 위한 충분한 주택을 공급해야 한다고 주장.