도시지리학 - 용도지역제, 도시 성장 관리

용도지역제

- 토지 이용 규제 방법.

- 토지는 용도로 구분되며, 해당 용도 내에서 건축물의 수, 유형, 특징 등이 제한, 금지, 또는 허용.

- 바람직하지 않은 토지 이용을 제외시키기 위한 방식으로 개발.

- 오늘날 용도 지역제는 용도 지역 - 즉 한 가지 이상의 특정한 토지 이용이 정해진 구역에 대한 상세한 설며을 포함.

- 가장 일반적인 구분은 상업, 공업, 주거 지역.

- 이러한 구분은 다시 세분 가능.

- 용도 지역은 밀도에 따라 구분된 밀도제한구역 density zone 과 통합 가능.

- 이 규정은 특히 주거 지역에 적용 -> 부지 면적과 주택 면적의 비율을 제시.

- 또 다른 유형의 용도지역으로서 높이에 따라 구분된 고도제한구역 height district -> 건물이 특정 높이 이상을 넘어설 수 없도록 제한. 고도 기준 용도지역은 대도시에서 일반적으로 적용.

- 커뮤니티 대부분은 계획개발지구를 지정 -> 커뮤니티 내의 특정 지역 내에서 유연하게 복합 용도 개발 허용 가능.

- 계획개발지구는 표준 지구보다 더 많으 ㄴ용도를 허용하며, 도시 내에 특정 근린지역에 맞추어 지정.

- 계획개발지구는 특별구로 지정 가능.

- 특별구는 대학 지구, 다운타운지구, 정부 청사 지구, 침수 지구, 이동 주택 지구 등을 포함.

- 용도지역 조례는 많은 조건들을 요구. 그러므로 특별구의 지정은 훨씬 더 유연한 개발을 촉진시키기에 유리.

- 용도지역제와 연관된 몇 가지 문제점 존재.

- 초기의 용도지역은 누적적 cumulative 성격을 지니고 있었음 -> '가장 두드러진' 용도를 허용한다는 것을 나타냄. 이로 인해 배타적 용도지역 exclusive uses 등장.

- 또 다른 문제는 가족 family 와 같은 주요 용어를 정의내리는 것과 관련.

- 대부분의 용도지역은 가족을 단위로 하고 있으며, 같은 가옥 단위 내에서 함께 거주하는 사람들 중 가족이 아닌 사람들의 수용을 제한. 이는 재정적 이유로 여러 명의 룸메이트와 함께 거주하는 대학생들에게 큰 문제가 됨. 또한 비전통적인 가족 관계를 이루는 경우에도 문제가 될 수 있음.

- 용도지역제는 경우에 따라 배제 exclusionary 를 목적으로 함. 용도지역 조례는 커뮤니티의 농촌으로서의 성격을 유지하기 위해, 또는 저밀도 주거 패턴을 장려하기 위해 최소 부지 면적을 넓게 규정할 수 있음. 그러한 대필지 용도지역은 농촌 지역과 부유층 커뮤니티에서 모두 선호하는 전략.

- 커뮤니티들은 이따금 바람직하지 않은 토지이용을 다루어야 함.

- 용도 지역 조례는 또한 노외 주차 기능 공간 면적도 규정.

- 용도 지역 조례에 덧붙여 도시계획가들은 분할구역에 대한 규정을 만들고 이행해야 함.

용도지역제의 문제점

- 대부분의 용도지역제에 의해 규정된 배타적 토지 이용은 기능적으로 분리된 구역을 형성해 사람들의 거주지를 근무지 및 쇼핑장소 등과 분리시킴. 현대의 용도지역은 사람들이 걸어가 쇼핑할 수 있는 근린지역의 상점을 허용하지 않으며, 대신 자동차를 몰고 가야만 하는 대형쇼핑센터가 들어서도록 만듦.

- 용도지역조례의 주차공간에 대한 규정은 상점들이 도보로 이동할 수 없을 정도로 거대한 주차장으로 둘러싸이도록 만듦.

- 도로에 대한 규정은 주거지역 내에 폭이 매우 넓은, 경우에 따라서는 양 측면에 주차를 하고도 두 대의 쓰레기 수거 트럭이 서로 양보 없이 지나갈 수 있을 만큼의 폭넓은 도로를 만들도록 규정. 이는 도보 이동보다는 훨씬 속도가 빠른 자동차를 이용하도록 만듦. 게다가 새로운 주거지역에는 보도와 도로 사이에 가로수가 늘어선 경계지대가 없는데, 그 이유는 교통공학자들이 자동차가 가로수와 충돌할 것을 우려해 계획에 포함시키지 않았기 때문.

- 건축선 후퇴 규정은 주택과 상점이 필지 경계 내에 위치해야 할 것을 요구. 이 규정으로인해 친밀한 이웃관게가 형성되는 것을 어렵게 하며 주택들이 전면에 차고를 두도록 만듦.

- 부지 계획에 대한 규정에 따르면 모든 토지 구획은 일정 면적과 형태를 갖추어야 함. 그 결과 습지, 삼림, 분수계와 같은 자연적 특징을 주거지역 내에 포함시키는 것을 더욱 어렵게 만듦.

- 최소 부지 면적은 사회경제적 측면과 생애주기에 따른 분리를 조장. 주택 개발은 특정한 가격대의 형태의 주택을 공급하는 경향이 있음. 이는 근린지역이 매우 동질적임을 의미.

- 용도지역제가 분할구적 또는 커뮤니티 내에서 획일성을 장려하나 하나의 커뮤니티에 대한 용도지역계획은 인접한 커뮤니티의 용도지역 계획과 불일치할 수 있음. 이는 보다 상위의 규모가 큰 지역에서는 들어맞지 않는 각양각색의 헝겊을 잇댄 것과 같은 용도지역을 만듦.

도시 성장 관리

- 성장관리는 특히 급속하게 성장하고 있는 교외 지역에서 도시계획의 중요한 측면이 되었음.

- 초기 도시계획가들은 성장관리에 거의 관심을 두지 않았고, 오직 성장을 촉진시키는 데에 있었음.

- 이와 같은 상황은 현재에도 많은 커뮤니티에 저용되며, 특히 쇠퇴하고 있는 도심과 도시 내에 위치한 교외 커뮤니티에서 그러함.

- 그러나 신규 교외 지역에서 주민들은 자신들의 생활방식이 신규 주택 및 쇼핑센터 개발과 교통량의 증가로 인해 침해받고 있다는 우려를 표명.

- 많은 경우에 이 문제는 농민들이 주거지의 지가가 높다는 점으로부터 혜택을 얻기 위해 자신의 토지를 부동산 개발업자에게 판매하면서 발생한 농지 손실에 집중됨.

- 오픈스페이스 역시 이 과정에서 상실됨.

- 농민들은 개발 규제가 자신들이 소유한 토지의 경제적 가치를 감소시키는 거라 생각.

- 효과와 정치적 실현 가능성에서 차이가 있으나 다음과 같은 성장 관리를 위한 몇 가지 방법 존재.

01. 농업적 용도지역제

- 가장 단순한 성장관리 전략은 특정 면적 이상의 토지에 1채의 주택만 들어설 수 있도록 용도지정.

- 일반적으로 농업적 목적에 의한 토지이용을 한정하는 규정은 없음.

- 농업적 용도지역제는 좁은 면적의 교외 지역 스타일의 필지를 허용하지 않음으로써 농지가 밀도가 높은 주택 부지로 전환된느 것을 막을 수 있음.

- 문제는 저밀도 용도지역제를 바꾸라는 압력이 상당하다는 점.

- 그 결과 농업적 용도지역제가 바뀔 수 있음.

- 일부 개발업자들에 의해 홍보된 혁신적인 시스템 중 하나는 신규 분할구역을 조성해 신규 주택의 영향력을 감소시키는 것.

02. 규제의 제도화

- 커뮤니티들은 연간 허용할 수 있는 허가권 제한 가능.

- 허가권은 일정한 숫자, 현존 주택 비율, 또는 이용 가능한 기간시설에 따라 허가권을 제한하는 방식 등으로 정할 수 있음.

03. 성장의 한계 설정

- 대도시가 더 이상 성장할 수 없도록 경계를 설정.

- 경계 밖에서 이루어지는 개발은 제한될 수 없으나, 기간시설의 개선에 대한 정부의 투자 부족에 의해 제한 가능.

- 따라서 도시 성장 경계는 실제로는 도시 공공서비스의 경계.

- 도로와 같은 기간시설에 대한 투자는 성장을 이끄는 강력한 결정요인.

- 만약 공공시설들이 제한된다면 성장의 속도는 느려짐.

04. 개발영향 부담금제

- 커뮤니티나 개발업자에게 기간시설의 개선을 위해 비용을 지불하게 하는 것.

- 전통적으로 대부분의 개발업자들은 개발지역 내의 도로 개선 및 상수도 시설 설치비용을 지불.

- 그러나 소방서, 학교 등의 공공서비스 시설은 개발 이후에 마련됨.

- 그러므로 개발에 수반되는 비용은 개발이 끝난 후에 발생하며, 과세구역 내의 모든 부동산 소유자에게 부과.

- 이와 대조적으로 개발영향 부담금은 개발업자에게 이 비용을 부담시크는 것.

- 이 제도는 부담금을 소비자에게 전가시키기 때문에 주택 가격을 상승시킴.

05. 개활지 보전

- 개활지의 보전을 위한 몇 가지 방법이 있음.

- 토지는 공원이나 개활지용으로 매입 가능.

- 일반적인 방식은 개발권을 매입 -> 도시 토지로 활용되었을 경우와 농지로 활용되었을 경우 지가 차이를 농민에게 보상하는 것.

- 차액의 지급은 해당 토지가 영구적으로 농지로 유지될 것을 조건으로 이루어짐.

- 이는 토지 수용을 수반하지 않으므로 논란의 여지가 있으며, 지가가 상승하는 경우 비용이 많이 들 수 있음.