도시지리학 - 도시계획의 효율성과 부동산 가치 유지, 환경 보호

도시 계획이 효율성

- 도시 계획은 훨씬 효율적으로 운영될 수 있는 도시를 건립해야 한다는 아이디어로부터 동기부여가 이루어짐.

- 효율성에 대한 강조는 민간 개발업자의 관점에서는 경제성이 있는 개발 프로젝트가 실제로는 모든 사람들이 부담해야 하는 거대한 공공비용을 발생시킬 수 있다는 생각에 뿌리를 두고 있음.

- 19세기와 20세기에 도시가 성장하면서 도시의 비효율성에 대한 이와 같은 우려는 혼잡의 문제와 연관됨.

- 도시가 너무 급속히 성장해 더 많은 인구가 기존의 도시 공간에 밀집해 거주하게 됨.

- 도로를 침범해 점유한 건축물, 부족한 환기 시설, 일조권을 침범하는 건축물 같은 문제들이 혼잡을 통제할 방법을 찾도록 만듦.

- 이와 같은 상황은 유럽과 미국에서 똑같이 나타남.

- 파리에서 1840년 시 전체에 규칙성을 부여할 수 있는 권한을 부여받은 오스망 Baron von Haussmann 은 도심의 혼잡한 곳에 위치한 건축물들을 철거하고 1층에 상점과 사무실이 위치한 아파트 건물을 따라 길고 규칙적으로 놓인 도로 건설.

- 이처럼 기존 도시를 철거하고 다시 디자인하는 과정을 오스망화 Hausmannization 이라 불렀고, 철거될 건물에 거주중인 사람들에 대한 고려는 전혀 없는 대규모 도시 재개발을 나타내게 됨.

- 20세기 후반부에 적어도 선진국에서는 많은 인구가 분산되었기 때문에 혼잡에 대한 염려가 감소.

- 아이러니하게도 도시 인구 분산은 도시 확장의 문제로 대두된 또 다른 우려를 발생시킴.

- 스프롤은 멀리 떨어진 곳에 위치한 주거지와 상업지에 공공서비스를 제공해야 하는 것에서 발생한 비용 때문에 비난의 대상이 됨.

- 자동차 도로를 유지하고, 상하수 시설을 새롭게 개발된 지역으로 확장해야 하고, 충분한 학교를 설립하는 것 모두 공공부문의 우선순위에 포함.

- 상업지와 공업지 개발은 비용보다 더 많은 세입을 발생시키며 토지를 개발하지 않고 그대로 두는 것 또한 더 경제적.

- 이와 같은 수치에 대한 논란이 있는데, 그 이유는 개발업자들이 종종 새로운 주택 소유자는 이 숫자에 나타나는 것보다 더 많은 수입을 발생시킨다고 주장하기 때문.

- 커뮤니티들이 이 문제를 어떻게 다룰지가 도시계획가와 정부 관리들의 주요 관심사가 됨.

사회적으로 공정한 계획

- 민간 개발은 다수의 사회집단의 요구와 욕망을 충족시킬 수 있는 매우 활력적이며 부산한 도시를 조성하게 함.

- 그러나 사회 최빈곤층은 여기에서 제외됨. 토지 이용 계획은 이들을 거의 고려하지 않음.

- 빈곤한 사람들은 주택에 대한 선택권이 없고, 쇼핑 기회도 없고, 녹지도 없음. 이들은 대출업자, 고리 대출업체, 악덕 집주인에 의해 착취당함.

- 역사적으로 도시 개발은 빈민층을 도시의 공공서비스와 보호로부터 제외시킴.

- 산업화로 도시 내 빈민층의 분포는 변ㄴ화함.

- 빈민들은 부유한 사람들이 소음과 공해를 피해 떠나간 도심에 거주하게 됨.

- 빈민들의 열악한 주거 환경은 사망률 증가로 이어짐.

- 보다 나은 보건 환경을 주장한 사람들이 상황을 개선시키기 위해 노력했고, 사회 복지를 주장하는 사람들 역시 같은 노력 전개.

- 사회적으로 존경을 얻는 사람들 사이의 걱정거리는 이 같은 상황이 사회의 평화를 위협하고 도덕적 부패, 불만족, 그리고 사회주의를 조장한다는 점.

- 대응 : 공동주택에 의해 점유될 수 있는 토지의 비율 정하기, 화장실, 화재 대피용 비상 계단, 창문 등에 대한 최소 기준 설정 등을 포함하는 건축 법규와 같은 개혁 조치.

- 이와 같은 개혁 조치는 사회적 형평성 계획 social equity planning 이라 부름.

- 유럽 도시들은 위험을 무릅쓰고 공공주택을 건립했으나, 미국은 1930년대까지 이와 같은 방법을 적용하지 않음.

- 오늘날에도 사회적 형평성을 위한 계획 필요.

- 시장 원리에 의해 이루어지는 결정은 부유층에게는 유리하나 빈곤층에게는 불리.

- 도시가 분권화되면서 상점과 일자리가 교외로 옮겨가고, 도심에는 빈곤층만 남게 됨. 대도시의 파편화는 빈곤층의 비율이 높은 도시들에게 높은 세율과 질 낮은 교육과 공공서비스로 상황을 더욱 악화시킴. 젠트리피케이션은 도시 재활성화를 가져오나 빈곤층에게 더 이상 해당 근린지역에서 거주하지 못하게 만듦.

- 도시 계획가들은 도시 빈곤층의 상황을 개선시킬 수 있음.

- 일반적으로 그 방법은 복잡하고 비용이 많이 소요.

- 공공주택은 아직도 다수의 빈곤층을 위한 해결책의 일부가 될 수 있지만 수많은 문제들로 인해 활용되지 못함.

- 기업 유치 지구는 세제 감면을 제공함으로써 도심으로 사첩체 유인 가능.

부동산 가치 유지

- 초기 도시들은 기능적으로 통합되어 있었음. 주거지, 상업지, 공업용지가 서로 인접해 위치.

- 초기 도시들은 사회적으로 훨씬 더 통합되어 있어 부유층과 빈곤층이 근린지역을 서로 공유했음.

- 도시의 폭발적 성장과 집중성의 증가는 정부가 부정적인 외부효과를 최소화하고 부동산 가치를 유지하기 위한 수단으로서 건축물과 부동산의 이용에 개입하고 규제하도록 만듦.

- 부동산 가치의 문제는 부동산 소유자의 딜레마와 밀접히 관련.

- 만약 어떤 부동산 소유자가 건물을 보수하고, 그 이웃들이 보수를 하지 않는다면 상승한 부동산 가치를 충분히 실현시킬 수 없음.

- 용도지역제 : 무엇이 어디에 위치해야 하는지 규제함으로써 부정적인 외부효과를 줄이기 위한 방안으로 도입.

- 용도지역제는 구역을 정해 해당 구역에 특정 용도의 토지 이용만 허용.

- 종합적 용도지역제 comprehensive zoning 은 19세기 말 프랑크푸르트와 같은 독일 도시에 처음 도입. 도시의 서로 다른 구역은 다른 용도 지구로 지정되었고, 건축물의 높이와 규모에 대한 규제가 도입됨.

- 20세기까지 용도지역제는 도시계획의 주요한 방식이 됨.

- 용도지역네는 미화 운동은 아님. 도시에 대한 거대한 비전을 형성시키지 않았기 때문.

- 오히려 용도지역제는 민간 개발업자에 의해 야기된 문제를 최소화하기 위한 전략으로 적용.

- 용도지역제는 골칫거리를 해결하고 부동산 가치를 유지할 수 있는, 정치적으로 가장 매력적이며 훌륭한 방식이 되었으며, 그 결과 비즈니스 리더, 부동산 소유자, 공무원들이 선호하게 됨.

환경보호

- 깨끗한 환경을 조성하려는 노력은 19세기 초로 올라감.

- 질병 예방 목적으로 인근의 늪을 매립하는 것과 같은 조치는 도시 환경을 개선하기 위한 욕망을 나타내는 것이었음.

- 너무 많은 도시들이 상수를 공급하고 쓰레기를 수거할 역량을 넘어서서 급속히 팽창했기 때문에 공공보건이 주요 관심사로 대두됨.

- 환경과 연관된 사회 운동은 공원의 설립에 관한 것.

- 도시행정가들은 공원이 환경에 중요하고 도시민들에게 녹지가 필요하다는 것을 깨닫게 됨. 공원은 도시의 '허파'라 묘사되며, 19세기 말까지 많은 도시들이 공원을 ㅡ인수하고 디자인하기 위한 광범위한 프로그램을 제작.

- 일부 도시 엘리트들은 공원이 빈곤층에게 전혀 혜택을 주지 못한다고 비난.

- 사실 대부분의 공원은 해질녘까지 노동을 해야 하는 근로자들에게는 너무 먼 곳에 위치해 이들은 가장 가까운 곳에 위치한 공원까지 장시간 걸어가거나 전차를 타고 갈 시간적 여유를 가지고 있지 못했음.

- 대신 공원을 우선적으로 이용한 사람들은 부유층이었음.

- 게다가 공원 개발은 그 인접 토지의 가격을 상승시킴 -> 이 같은 패턴은 오늘날에도 그대로 유지중.

- 오늘날 환경 문제는 공원과 더 큰 관련성을 맺고 있음.

- 지하수 오염, 지표수 오염, 대기오염 등과 같이 다수의 상이한 환경오염의 유형에 대한 우려가 커져가고 있음.

- 이러한 문제는 어떤 단일 시의 경계를 넘어서는 경향을 보임.

- 그러므로 환경오염을 다룰 수 있는 권한은 도시 영역을 넘어서게 됨.

- 그렇지만 이러한 문제들은 아직도 시의 도시계획 부서에서 다루어지고 있음.

- 환경영향 평가에 대한 요구는 많은 도시, 카운티, 타운십 계획가들의 일상적인 일에 영향을 주는 동시에 중앙 정부와 주 정부의 핵심 관심사가 되고 있음.