서울 용산 이태원 보광동 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 주택재개발지구

"버티고개역에서 지하철로 한남동 넘어가기 고약하잖아?"

신당9구역을 다 돌아보고 나왔어요. 이제 서울특별시 용산구 이태원 보광동 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 주택재개발지구로 갈 차례였어요. 서울 용산 이태원 보광동 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 주택재개발지구로 가는 방법은 크게 두 가지 있었어요. 한강 쪽에서 이태원 모스크로 걸어올라가는 방법이 있고, 반대로 이태원 모스크에서 한강 쪽으로 걸어내려가는 방법이 있었어요. 저는 이날 이태원 모스크도 갈 예정이었기 때문에 한강쪽에서 모스크로 올라가는 길로 갈 생각이었어요.

이렇게 한강쪽에서 이태원 모스크로 걸어올라가려고 하니 교통이 상당히 애매했어요. 모스크에서 한강쪽으로 걸어내려간다면 버티고개역에서 지하철을 타고 이태원역으로 바로 넘어가면 되었어요. 환승도 필요 없었어요. 버티고개역, 이태원역 둘 다 지하철 6호선 역이거든요. 그러나 이렇게 할 경우, 저는 한강쪽까지 걸어내려갔다가 다시 모스크로 걸어올라와야 했어요. 게다가 걸어내려가며 사진을 찍으면 사진에 경사가 얼마나 심한지 표현하기 나쁘다는 점도 있었어요.

버스를 알아보았어요. 한남동으로 가는 버스가 있었어요. 그러나 제가 원하는 쪽으로 가기 위해서는 조금 걸어가야 했어요. 그러나 그거 말고는 선택지가 없었어요. 그래서 어쩔 수 없이 버스를 타고 일단 한남동으로 넘어갔어요.

버스정류장에 도착하니 벌써 2019년 5월 6일 18시 35분이었어요. 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 주택재개발지구 달동네를 둘러보고 모스크까지 가기 위해 남은 시간은 한 시간 남짓 남아 있었어요.

"빨리 가야겠다."

발걸음을 재촉했어요. 2019년 5월 6일은 이슬람 라마단이 시작되는 날이었어요. 단순히 이태원 한남동 달동네만 둘러볼 계획이 아니라 2019년 라마단 첫날 이프타르도 볼 계획이었기 때문에 서둘러야 했어요.

'여기는 그냥 대충 훑어보면 되니까.'

솔직히 서울 용산 이태원 보광동 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 주택재개발지구에 위치한 달동네에는 별 관심이 없었어요. 원래는 별로 갈 생각도 없었어요. 이태원 및 한남동은 나름 여러 번 가봤거든요. 그것도 제가 대학교 진학하며 서울로 올라온 2002년부터요. 그래서 별로 궁금한 것이 없었어요. 그렇지만 용산구에 흔히 상상하는 달동네 이미지가 그대로 남아 있는 달동네는 한남동 한남3구역이 거의 유일했어요. 용산구 보광동 달동네를 가지 않는다면 용산구에서 달동네스러운 달동네가 마땅히 남아 있지 않았어요.

길을 걸어갔어요.

저녁 6시 49분. 용산구 보광동 한남뉴타운 한남3구역에 들어섰어요.

시작부터 경사가 꽤 있는 오르막길이 나왔어요.

서울 용산 이태원 보광동 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 주택재개발지구는 2003년 11월 18일에 뉴타운 지정을 받았어요.

한남뉴타운 지구는 전체 면적이 1,110,205 제곱미터에요. 한남뉴타운은 총 5개 구역으로 나뉘어요.

이후 한남뉴타운은 뉴타운 지정 이후 재정비촉진계획을 수립하는 데만 6년이 걸렸어요. 서울시장이 오세훈 전 시장에서 박원순 시장으로 바뀌면서 개발 밑그림도 완전히 바뀌어버렸거든요.

2010년 9월 4일, 한남3구역 조합 설립이 인가되었어요. 그리고 한동안 사업이 진행된다는 소리가 없었어요. 그냥 지금껏 그래왔고 앞으로도 계속 그렇게 갈 것처럼 가만히 있었어요. 부동산 중개업자 및 투기꾼이 뿌려대는 약냄새만 가끔 솔솔 나구요.

한남3구역은 북쪽으로 남산, 남쪽으로 한강이 있는 배산임수 지형이라 부동산에 있는 사람들이 많이 주목하고 있는 곳이었어요. 당연히 약팔이 부동산 중개업자가 쉴 새 없이 약을 쳐대었구요. 투기꾼이 엄청나게 들러붙은 곳 중 하나로 알고 있어요.

한남3구역은 대지지분이 작은 분할 매물 (쪼개기 매물)이 많아서 추가부담금을 감당할 수 없을 거라는 우려의 시선도 적지 않은 곳이었어요.

지분 쪼개기는 재개발 또는 뉴타운지구 예정 지역에서 단독주택을 헐고 다세대주택을 새로 지어서 여러 가구로 분할한 후 입주권을 받는 것을 말해요. 지분쪼개기를 하면 조합원 수가 크게 늘어나면서 재개발될 때 일반분양분이 상대적으로 줄어들어요. 문제는 이 때 대지 지분이 작은 집을 보유하고 있는 조합원은 분양가 수억 원을 온전히 부담해야 한다는 점이었어요. 특히 고급 아파트가 들어선다면 대지지분 10평 안팎의 매물을 구입했을 경우 향후 7억원 정도의 부담금을 내야할 각오도 해야 하는 곳으로 알려져 있었어요.

2017년 10월 24일, 건축심의가 통과되었어요. 그리고 드디어 2018년 11월 29일에 사업시행인가 신청이 접수되었어요.

2019년 3월 8일부터 2019년 3월 22일까지 사업시행계획(안) 공람이 이루어졌어요.

그리고 지난해 서울 집값 폭등으로 여전히 부동산 문제로 시끄럽던 2019년 3월 29일. 매우 시끄러운 뉴스가 터졌어요. 바로 서울 용산 이태원 보광동 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 주택재개발지구에 대해 사업시행계획이 인가되었다는 뉴스였어요.

한남3구역은 전체 면적이 총 386,395.5 제곱미터에요. 여기에 지하 6층~지상 22층 아파트 197개동 및 임대아파트 876가구를 포함해 총 5816가구가 들어설 예정이라고 해요. 이 정도면 정말로 매머드급 재개발 단지라 해도 부족하지 않아요.

그렇게 계속 연기가 피어오르고 투기꾼과 부동산업자들이 뿌려대는 약냄새가 진동하던 한남뉴타운 한남3구역 사업시행계획이 인가되었다는 소식이 전해지자 또 다시 부동산 쪽에서 엄청 시끄러워지기 시작했어요.

한남3재정비촉진구역 사업시행인가 고시문에 따르면 한남3구역 건폐율은 42.09%로 계획되었어요. 한남3구역 블록별 건폐율은 34~51%로 편차가 큰 편이에요. 가장 건폐율이 높은 곳은 건폐율 51.66%인 보광로를 따라 들어서는 7-2블록이에요.

참고로 건폐율은 건축물 바닥 면적을 땅 면적으로 나눈 비율이에요. 건폐율이 높을 수록 건물이 다닥다닥 붙어 있다는 것이고, 건물이 다닥다닥 붙어 있으면 그만큼 살 때 쾌적함이 적어져요.

40% 건폐율은 아파트 단지 치고는 높은 편이라고 해요. 수도권 신축 아파트 건폐율이 대체로 20% 안팎이라고 하거든요. 통상 다세대주택 건폐율은 40% 내외라고 해요.

한남3구역 용적율은 232.47%에요. 최고 높이는 71.15m로 지어지고 절반 이상이 전용 24평 (59 제곱미터) 이하 소형주택으로 지어질 예정이라고 해요.

경사 심한 비탈길을 따라 올라가며 동네를 둘러보았어요. 부동산 업자들과 투기꾼들이 시끄러운 것과 별개로 동네는 아주 조용했어요.

'여기 잘 될 건가? 풍수지리만 따질 동네는 아닌데...'

낡은 집, 비탈진 길을 둘러보며 곰곰히 생각했어요. 그렇게 항상 뜬다, 된다 하던 한남3구역 재개발. 드디어 사업시행계획인가 단계까지 통과했어요. 그러나 과연 여기가 무한정 장밋빛 미래일지는 진지하게 생각해볼 필요가 있어보였어요.

제가 걸어서 가는 목적지는 이태원 모스크였어요.

솔직히 이 동네 무지 지저분한 동네야. 조선족 하얼빈 장첸의 대림과 맞짱 뜰 수 있는 거의 유일한 동네라구.

한남3지구는 이태원과 뗄 레야 뗄 수 없는 곳이에요. 한남3지구가 역세권인 이유는 그 근처에 경의중앙선 한남역도 있지만 언덕 너머 바로 이태원역이 있기 때문이에요. 문제는 이 이태원이란 동네가 너무 지저분한 동네라는 거에요. 클럽, 트랜스젠더, 동성애자, 퀴어, 온갖 외국인 노동자, 외국인 관광객 다 모이는 동네에요. 주한미군은 이제 보기 어렵지만 정신 놓고 노는 사람은 여전히 많아요. 아무리 무슨 한국 대중가요계에서 중요한 곳이라 미화해도 정신줄 놓고 한국인 외국인 손에 손 잡고 흥청망청 노는 곳이라는 곳에는 변함이 없어요.

집을 구입할 때 시세차익을 노리는 투자 및 투기 목적도 있겠지만 실거주 목적도 있어요. 실거주 목적일 경우 교육을 따지게 되고, 교육을 따지게 되면 주변환경을 따져볼 수 밖에 없어요. 맹모삼천지교 말이 괜히 나온 게 아니에요. 아이들이 어려서부터 무엇을 보고 자라느냐도 자녀 교육에 중요하거든요. 그런데 어려서부터 보는 게 클럽, 트랜스젠더, 동성애자, 퀴어, 정신나간 취객들, 온갖 외국인 노동자, 외국인 관광객이면 부모는 오 마이 가스레인지 절규할 수 밖에 없어요.

이걸 막을 방법도 없어요. 이걸 막으려면 이태원역을 못 가게 막아야 하거든요. 그런데 이태원역이 너무 가까워요. 한남3구역은 옥수동 재개발과 달리 서울에서 가장 지저분하고 우범지역으로 손꼽히는 이태원과 바로 접하고 있는 곳이에요.

오죽하면 우리나라에서 정신줄놓고 흥청망청 클럽에서 노는 동네로 아주 유명한 이태원과 홍대는 두 곳을 직접 연결해주는 지하철, 버스가 아예 없어요. 이거 보고 엄청 웃었었어요. 이태원에서 홍대로 넘어가려면 시청에서 버스를 내린 후 버스를 환승해야 해요. 이걸 보고 양쪽에서 술 취해 정신줄 놓은 것들 바로 다른 쪽으로 넘어가면 엄청 시끄러우니까 중간인 시청에서 술 깨고 정신 차리고 다른 쪽으로 넘어가라고 이렇게 해놨나 생각했어요.

여기에 더 중요한 문제가 있어요.

투자라는 것은 사실 별 거 아니에요. 생산을 위한 소비가 바로 투자거든요. 그것은 간식 사서 먹는 것일 수도 있고, 주식 사는 것일 수도 있고, 부동산 구입하는 것일 수도 있어요. 투자 행위 자체는 우리 모두가 너무나 흔히, 쉽게 하는 행동이에요. 이 투자를 할 때 반드시 주의해야 할 첫 번째 원칙은 바로 '자신의 운명을 자신이 개척할 수 있어야 한다'는 점이에요. 자신의 운명을 얼마나 자신이 스스로 개척할 수 있는지가 바로 투자 가치의 첫 번째 척도에요. 만약 다른 것 B가 발전해야 따라서 발전하는 A라면 A에 투자하는 것보다 B에 투자하는 것이 안전하고 더 큰 수익을 예상할 수 있어요.

한남3구역에는 이런 '지저분한 이태원'은 빠져 있어요. 이건 아예 싹 빠져 있어요. 한남3구역 주변 환경이 좋아지려면 한남3구역 혼자 좋아지는 걸로는 답이 없다는 것이에요.

더욱 문제는 여기에 이슬람 모스크도 있어요. 이 모스크가 그냥 자잘하고 별 의미없는 모스크냐 하면 그것도 아니에요. 우리나라 이슬람 역사에서 가장 중요한 모스크에요. 역사적 가치가 있는 모스크에요. 이 모스크를 철거 및 이전시킬지도 상당히 중요한 관건이에요. 문제는 이 모스크는 한남3구역이 아니라 한남2구역에 있다는 것이에요. 이전 자체도 쉽지 않은데 위치도 한남3구역이 아니라 한남2구역에 있어요.

그나마 한남3구역 주변이 조금이나마 깔끔해지려면 한남2구역이 재개발되어야 해요. 한남3구역 가치는 한남3구역 그 자체에 있다기보다는 한남2구역 재개발 진행 여부에 달려 있다고 봐도 되요. 물론 한남2구역 역시 '지저분한 이태원' 전체를 다 포함하는 것은 아니라 한남2구역까지 재개발된다 해도 주변 환경이 완벽히 좋아지는 것은 아니지만요. 사실 한남뉴타운 쪽이 부동산업자들 및 투기꾼들 약치는 것처럼 엄청나게 좋아지려면 한남뉴타운 정도로 끝날 게 아니라 길 건너 해밀턴 호텔쪽까지 싹 밀어버려야 해요. 그러나 한남뉴타운 지도를 보면 소위 말하는 '지저분한 이태원' 지역 - 이태원역이 있는 대로인 이태원로 주변은 싹 빠져 있어요.

그렇기 때문에 제 개인적으로 서울 용산 이태원 보광동 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 주택재개발지구는 배산임수만 믿고 간다면 사실 꽤 리스크가 큰 지역이라 봐요. 한남2구역 재개발을 봐야 하고, 여기에서 중요한 것은 바로 서울 이태원 모스크인 이슬람 서울중앙성원 이전 문제를 잘 봐야 해요. 그리고 이태원 관광특구를 대체 어떻게 정비할 지도 봐야 하구요. 지금처럼 하얼빈 조선족 장첸의 대림역과 맞짱 뜨는 동네로 남아 있다면 글쎄요...

물론 저는 전문 부동산 업자가 아니기 때문에 보는 관점이 엄청나게 다를 수 있어요. 그러나 이태원과 한남3구역 쪽은 제가 꽤 많이 다녀본 곳이라 제가 보고 겪은 것에 기반해서 보면 위와 같은 생각이 들어요.

동네는 조용했어요. 경사진 언덕길을 계속 올라갔어요. 동네를 돌아다니며 여기가 재개발사업 시행계획이 인가되었다는 것은 전혀 못 느꼈어요. 그냥 밋밋한 느낌이었어요. 집이 낡기는 했어요. 그러나 기겁할 수준의 달동네는 아니었어요.

'어서 걸어올라가야지.'

이태원 달동네 길을 계속 따라 올라갔어요. 다시 몸이 더워졌어요.

나무 대문도 보였어요. 여기는 꽤 오래된 동네에요.

낡은 집들이 계속 나왔어요. 이 낡은 집들이 오늘날 이태원 모습을 형성하는 데에 매우 중요한 영향을 끼쳤어요.

계속 동네 구경하고 사진 찍으며 윗쪽으로 올라갔어요.

배산임수 지형만 본다면 분명히 괜찮은 곳이기는 해요. 하지만 돌아다니면서 서울시장 박원순이 왜 멍청하게 엉뚱한 종로에 도시재생사업을 추진하지 못해 발버둥치고 이런 동네에는 딱히 그런 사업을 펼치지 않을까 진지하게 의문이었어요.

도시재생사업 자체에 큰 문제점이 있는 건 사실이에요. 그렇게 동네를 살릴 거라면 최종적으로 관광지구화해야만 하거든요. 그런 계획 없이 벽화 좀 그려주고 경로당 짓고 하는 건 아무 소용없어요.

근본적 문제는 집 자체가 너무 부실하게 지어졌고 낡아서 사람 살기 매우 불편하다는 것에 있거든요. 서울에 있는 많은 집이 때려부수든가 적당히 손 봐서 상업용도로 개조하든가 하는 극단적 선택지 두 개 뿐이에요. 거지 같은 집에서 살면서 하하호호하라고 하는 건 집값이 단순히 부동산에 나와 있는 집값으로만 존재하는 게 아니라 거기에서 파생되는 대출담보능력까지 고려하면 빈부격차와 기회의 격차를 더 크게 확대시킬 뿐이에요.

도시재생사업의 종착지는 결국 관광지구화가 될 수 밖에 없어요. 낡은 집을 때려부수고 새로 건물 올리는 게 아니라 적당히 보수해서 써야 한다면 새 집을 지어 획득할 수 있는 부동산 가치와 대출 능력의 손실만큼 무언가로 더 채워야 하고, 현재까지 나와 있는 방법 중 그나마 가장 효과적인 것이 상업용도로 사용하는 것이거든요. 공방으로 쓰든 카페로 쓰든 간에요. 그리고 도시재생사업은 단일 주택 하나만 대상으로 하는 게 아니라 동네 단위로 들어가기 때문에 관광지구화로 귀결될 수 밖에 없어요.

그러므로 도시재생사업은 종로 창신동 같은 곳에 매우 부적합해요. 종로는 서울 강북권 및 경기 북부권의 중심지 역할을 해요. 여기는 끊임없이 개발되고 재개발되고 발전해야만 하는 곳이에요. 중심상업지구 및 중심업무지구 역할을 계속 해줘야 한다는 말이에요. 그렇지 않으면 서울 강북권 및 경기 북부권은 종로가 낙후되어가고 발전속도가 더딤에 따라 덩달아 낙후되고 못 사는 동네로 전락할 수 밖에 없어요.

왜냐하면 서울 강북권에 종로를 대체할 중심상업지구 및 중심업무지구가 아예 없거든요. 기껏해봐야 홍대 상권. 대학로 상권. 수유 상권 정도라지만 이것들은 지리적으로 치우쳐져 있다보니 규모의 경제가 안 되요.

오히려 도시재생사업은 이런 이태원을 중심으로 한 한남동 달동네, 그리고 서대문구 홍제동 개미마을, 노원구 백사마을, 성북구 정릉골 같은 서울 외곽 및 국립공원 인근 달동네 등에 최종목적을 관광지구화로 삼고 실시해야 하는 사업이에요. 그런데 엉뚱한 곳에 도시재생사업 알박기해서 강남, 강북 격차만 엄청 커졌죠.

계속 위로 올라갔어요.

계단과 평평한 길이 만나는 교차 지점까지 올라왔어요.

한강과 한강 너머 강남 고층 빌딩들과 아파트가 잘 보였어요.

위 영상은 2019년 12월 16일 새벽에 촬영한 서울 용산구 이태원 한남동 한남뉴타운 한남재정비촉진지구 한남3구역 심야시간 풍경 동영상이에요.