서울 용산구 후암특별계획구역 1획지 동자1구역 동자동 쪽방촌

계속 서울 용산구 후암특별계획구역 1획지 동자1구역 동자동 쪽방촌을 돌아다녔어요.

서울 용산구 동자동 쪽방촌의 기원은 서울역 도동 판자촌이에요. 서울 도동에 대한 자료는 별로 없어요. 서울 도동에 대한 자료를 찾기 위해서는 과거 서울의 악명 높은 판자촌이자 윤락가였던 서울 양동 역사를 찾아봐야 해요. 서울 양동 판자촌 및 윤락가 형성 및 쇠퇴, 몰락 역사와 같이 하거든요. 위에서 언급했듯 지금은 남대문5가 쪽방촌, 동자동 쪽방촌으로 구분하지만 과거에는 전부 한 덩어리 한 동네나 마찬가지였어요. 서울역 앞 거대 판자촌 및 윤락가가 양동, 도동 등으로 나뉘어져 있었을 뿐이었거든요.

일단 동자동의 동명 유래는 확실하지 않아요. 그러나 서계동의 동쪽에 있다고 동자동이라고 불렸을 거라 추측되고 있어요. 조선시대에는 성저십리에 해당하는 구역이었어요. 1914년 4월 1일 경기도고시 제7호에 의해 경성부 서부 동자동의 도동, 신촌동, 주교, 석교동 한지면 갈월리 각 일부가 병합되어서 경성부 고시정이라 칭해졌어요. 이후 1943년 6월 10일 구제도를 실시하면서 서대문구 고시정이 되었어요.

1945년 8월 15일 광복 후 1946년 10월 1일, 이 지역은 중구 동자동이 되었어요. 이후 1975년 10월 1일 대통령령 제 7816호에 의해 중구 동자동, 도동 1가와 도동 2가 일부가 용산구로 편입되어 용산구 동자동이 되었어요.

동자동은 현재 남대문로5가와 더불어 한국전쟁 이후 서울역 앞에 형성된 거대한 판자촌과 윤락가 지역이었어요. 이 중 특히 최고로 악명 높았던 양동은 오늘날 남대문로5가, 양동과 더불어 거대한 판자촌과 윤락가를 형성하던 도동은 동자동이 된 거에요.

서울역 앞 판자촌 및 윤락가 지역이었던 양동과 도동 지역은 서울의 골칫거리였어요. 서울역은 우리나라를 대표하는 주요 관문의 하나에요. 대한민국 철도의 중심지니까요. 오늘날까지도 서울역은 대한민국 철도의 중심지이며, 인천공항까지 연결되는 공항철도 주요 정차역으로 기능하고 있어요. 이런 서울역 앞에 거대한 판자촌과 사창가가 존재한다는 것은 대한민국의 망신이었어요.

그래서 양동, 도동의 흔적을 지워내는 것은 서울시의 도시 개발 계획 수준이 아니라 국가 차원에서 항상 중요한 문제였어요. 그렇지만 워낙 규모가 큰 데다 이 판자촌에 머무르는 사람들을 다른 곳으로 이주시킬 방법이 뾰족하지 않아 중요도에 비해 진행 속도는 상당히 느린 편이었어요. 그래도 꾸준히 과거 서울의 양동, 도동이 위치한 자리에 대한 재개발, 재정비를 추진해온 덕에 대로변에서는 더 이상 쪽방 같은 것이 보이지 않게 되었어요.

이렇게 서울시 차원을 뛰어넘어 정부 차원에서 많은 노력을 기울였음에도 불구하고 과거 서울 양동, 도동 자리에 아직도 쪽방촌이 존재하고 있는 이유는 여기가 도시 빈민들이 거주하기 좋은 자리이기 때문이에요.

재산 보유 정도와 이동 능력은 비례해요. 도시 구조에 대해 배울 때 도심 바로 옆에는 슬럼화된 구역인 중간지역이 존재한다고 나와요. 이 중간지역에 사는 사람들은 극빈층이라고 하구요. 도시 성장 초기에는 교통이 발달되지 않았기 때문에 도심에서 가까운 곳에 서로 거주하려 해요. 그러나 교통이 발달하면 번잡하고 이 시기에 와서는 낙후된 도심 근처에서 벗어나 조금 외곽 지역에서 거주하려고 해요. 그래서 외곽지역은 주요 거주지역이 되고 과거 도심 바로 옆 거주지역은 슬럼화된 중간지역이 되요. 중간지역에 빈민들이 들어와 사는 이유는 거기가 번잡하고 시설이 낙후된 이유도 있지만 일터와 가깝기 때문이기도 해요.

남대문로5가 쪽방촌 및 동자동 쪽방촌은 서울역 및 남대문시장과 매우 가까워요. 그래서 날품팔이 일자리를 구하기 수월한 편이에요. 구걸을 해도 유동 인구 많은 목 좋은 자리에서 해야 돈을 많이 받아요. 그런 면에서 서울역 및 남대문 시장, 더 나아가 명동까지 꽤 가까운 남대문로5가 및 동자동은 이런 도시 최하류층이 거주하기 좋은 위치라 할 수 있어요.

현재 동자동 쪽방촌은 후암특별계획구역 1구역 - 일명 동자1구역으로 지정되어 있어요.

동자동 쪽방촌의 역사를 알아보기 위해서는 과거에는 서울 양동 역사를 찾아봐야 하고, 현재는 후암동 재개발 사업 진행 과정을 살펴봐야 해요. 이것도 동자동 쪽방촌의 특징이라 할 수 있어요. 돈의동 쪽방촌, 창신동 쪽방촌, 영등포 쪽방촌, 남대문5가 쪽방촌은 쪽방촌의 형성 과정 및 현재를 알기 위해서는 이들 지역 관련 자료를 찾아보면 되요. 그렇지만 동자동 쪽방촌은 과거 역사를 알아보기 위해서는 서울 양동 지역 자료를 찾아서 봐야 하고, 현재를 알기 위해서는 후암동 재개발 사업 진행 과정 관련 자료를 찾아서 살펴봐야 해요. 동자동 쪽방촌이 현재 서울 최대 쪽방촌이라 하지만, 정확한 자료를 찾아보기 위해서는 다른 지역 관련 자료를 뒤져봐야 해요.

2006년 서울시 도시 및 주거 환경정비기본계획에 따라 2007년 후암동 1구역 재건축 추진위원회가 구성되었어요.

2009년 오세훈 서울시장 재임 시절, 서울시는 남산 그린웨이 조성사업을 발표했어요.

남산 그린웨이 조성사업이란 서울 남산부터 용산민족공원 예정지인 미군부대까지 연결하는 폭 100~120m 규모의 녹지축 '그린웨이'를 조성하는 사업이었어요. 남산과 용산 미군기지를 가로막는 구릉지역을 녹지로 조성해 뉴욕 센트럴파크 같은 거대한 녹지 공간으로 만들겠다는 사업이었어요.

남산 그린웨이 사업을 추진하기 위해 그린웨이 부지로 수용되는 용산2가동 해방촌 주민은 인근 후암구역 재건축 조합원으로 편입시키기로 했어요. 남산 그린웨이를 조성하기 위해서는 해방촌 단독 및 다가구 약 335가구를 철거해야 했어요. 이렇게 철거되는 지역 주민들에게는 인접한 후암동 재개발 구역으로 이주하도록 하고 후암동 재개발 구역 조합원 자격을 주기로 했어요.

그리고 후암동 재개발구역은 해방촌 주민을 조합원으로 포함하는 대신 후암동 재개발 구역을 후암동 특별계획구역으로 지정시켜주기로 했어요. 이렇게 되면 구역 확대, 높이 제한 완화 등의 인센티브를 받게 되었어요.

참고로 후암동 재개발 사업에서 가장 문제가 되는 점은 바로 고도제한이에요. 남산 조망권 때문에 고도제한이 걸려 있거든요. 그런데 해방촌 주민들을 후암동 재건축 조합원으로 받아주는 대가로 후암동 재건축 지역을 후암동 특별계획구역으로 지정하고, 2종주거지역 5층 이하 단독주택단지인 이 재건축 지역을 용도 변경없이 평균 12, 18층으로 높이를 완화시켜주기로 했어요. 그리고 한강로변은 준주거지역 용도가 허용되어서 30층까지 지을 수 있게 해주고요.

여기에 상한 용적률인 250%를 265%까지 15%p 완화해주기로 했어요. 이는 녹지 제공을 공공시설 기부채납으로 보고 그 대가로 주는 것이었어요.

그러나 남산 그린웨이 조성사업은 난항을 겪었어요. 용산2가동 해방촌 구릉지역 주민들이 후암동 지역과의 결합 개발에 반대했거든요.

서울 용산구는 용산구 도시계획위원회 자문을 거쳐 2011년 3월 25일~4월 24일 지구단위계획 열람공고를 실시했어요. 이 지구단위계획안에 의하면 제2종일반주거지역인 후암동지역은 기준용적률 170%, 허용용적률 190%를 적용해 평균 12층 이해로 계획되어 있었어요. 여기에서 중요한 점은 이 지구단위계획안이 남산 그린웨이 조성사업에 따른 복합개발방식이 아니라는 점이었어요.

남산 그린웨이 조성사업 결합 개발은 최고고도지구가 3층에 12m이하로 묶여 있는 해방촌 지역을 녹지화하고, 대신 후암동 지역 개발률을 높이는 것이었어요. 그리고 용산2가동 주민들을 후암동으로 이전시켜 후암동 재개발 사업 조합원 자격을 주고요. 용산2가동 해방촌 주민들의 찬성 여부에 따라 후암동 지역 높이 계획은 평균 12층에서 14층(1/3), 16층(2/3), 18층(전체)으로 상향 조정될 예정이었어요. 기반시설 순부담률도 20% 이상에서 18%까지 차등적으로 경감시켜줄 계획이었구요.

그렇지만 용산2가동 해방촌 주민들은 후암동 이전을 매우 못마땅하게 여겼어요. 후암동 재건축 조합원 자격이 아니라 그냥 녹지 공원을 조성할 수 있는 일부 부지를 내줄테니 최고 고도 지구 제한을 풀어 단독개발시켜달라고 주장했어요. 후암동과의 결합 개발을 맹렬히 반대한 해방촌 주민들은 2010년 말 예정된 주민설명회를 무산시키기까지 했어요.

결국 남산 그린웨이 조성사업은 주민의 1/3 이상 동의 확보에 실패해 무산되었어요. 이후 후암동 재건축 사업은 계속 난항을 거듭했어요.

이후 서울시장이 박원순으로 바뀌었어요.

2014년 3월 12일, 서울특별시는 제4차 도시 및 건축 공동위원회를 개최했어요. 여기에서 용산 지구단위계획구역 내 후암동 특별계획구역지침 및 용산공원 북측일대 지구단위계획구역 확장에 대한 '용산 지구단위계획구역 및 계획 결정 변경안'을 결정했어요.

용산 지구단위계획구역 및 계획 결정 변경안의 내용은 단일 사업 구역이었던 후암동 특별계획구역을 적정 규모로 분할하는 것이었어요. 이로 인해 후암동 특별계획구역은 3개 특별 구역으로 분할되었어요.

2015년 5월 28일, 서울특별시는 서울특별시고시 제2015-147호를 통해 도시관리계획[용산지구단위계획구역(후암동특별계획구역 및 용산공원 북측 일대) 및 계획] 결정(변경) 및 지형도면을 고시했어요. 이 고시 내용은 서울특별시고시 제2010-438호(2010.12.02)로 결정(변경)된 용산지구단위계획구역 및 계획에 대한 변경 내용이었어요.

이 고시를 통해 용산구 동자동 쪽방촌이 위치한 동자동 19-28대 일대, 갈월동 35-2대 일대 등이 후암동 특별계획구역에 포함되었어요. 그리고 후암동 특별계획구역은 총 7개 획지에 3개 특별구역으로 분리되었어요.

총 70300 제곱미터에 달하는 후암특별계획구역 1구역은 동자동에 위치한 동자동에 위치한 후암특별계획구역 1획지와 후암특별계획구역 2획지로 분류되었어요. 여기에서 후암특별계획구역 1획지가 바로 용산구 동자동 쪽방촌이에요.

후암동 특별계획구역 1구역은 평균 층수가 12층 이하, 건폐율 60%이하, 용적율 250% 이하로 설정되었어요.

참고로 후암동 특별계획구역은 총 7개 획지로 나뉘어 있어요.

후암동 특별계획구역 1구역은 동자동이에요. 후암특별계획구역 1획지와 2획지가 동자동에 속해요. 면적은 7만300 제곱미터에요.

후암동 특별계획구역 2구역은 후암동이에요. 후암특별계획구역 3획지, 4획지, 5획지가 후암동에 속해요. 면적은 17만1130 제곱미터에요.

후암동 특별계획구역 3구역은 갈월동이에요. 후암특별계획구역 2획지와 6획지가 갈월동에 속해요. 면적은 7만9852 제곱미터에요.

2019년 1월 30일, 후암특별계획구역 1획지 조합설립준비위원회 주최로 서울 용산구 동자동 센트레빌아스테리움서울에서 정비계획 구역 지정 및 동의서 징구를 위한 주민설명회가 개최되었어요. 이 설명회에는 주민 200명 이상이 모였다고 해요.

동자1구역을 포함해 후암특별계획구역 재개발, 재건축 사업의 가장 큰 문제는 서울특별시의 남산 조망권 확보 규제에요. 이 때문에 사업성이 크게 떨어진다는 평가를 받고 있어요. 후암특별계획구역은 재개발 추진 시 건물 높이가 최고 18층, 평균 12층까지만 가능하거든요. 이마저도 원래 5층 건축제한이 걸려있던 것이 규제 완화되어 조건이 좋아진 것이에요. 평균 12층 허용은 초고층 아파트를 선호하는 최근 추세와는 맞지 않을 뿐더러 여러 방향에서 남산을 조망할 수 있도록 통경축 5개소를 확보해야 한다는 제약까지 걸려 있어요. 통경축이란 시각적으로 비어 있는 공간을 말해요.

그렇다고 무작정 규제를 더욱 완화해달라고 하며 버티기에는 시간이 없는 편이에요. 특별계획구역 지정이 영원한 것은 아니거든요. 후암특별계획지구는 2020년 5월까지 개발을 위한 주민들의 움직임이 없으면 특별계획지구가 해제되어 버려요. 만약 특별계획지구가 해제된다면 5층 층고 제한 등의 규제가 다시 적용되어버려요.

서울 최대 쪽방촌인 서울 용산구 동자동 쪽방촌이 위치한 동자1구역 재건축 사업에 대해서는 현재까지 이 정도 진행되었어요. 그리고 이 동자1구역 재건축 사업이 동자동 쪽방촌의 현재 이야기에요.

새꿈 어린이공원 맞은편에는 판잣집이라 봐도 될 아주 허름한 집이 있었어요.

추측컨데 이 판잣집은 과거 도동 판자촌을 이루던 판잣집 중 하나였어요. 도동 판자촌 대부분이 허물어지고 사라졌지만 이것 하나는 여전히 남아 있었어요.

판자집을 따라 걸어가봤어요.

판잣집 길 건너편에는 서울성남교회가 있었어요. 서울성남교회 옆 커다란 주차장은 동자2구역이에요.

서울역 앞 큰 길로 내려가는 계단이 있었어요. 남산 자락이라 큰 길과는 고저차가 있었어요.

앞쪽에 보이는 곳은 서울 동자동 쪽방촌이에요. 그 너머는 후암동이에요. 제일 윗쪽이 남산과 남산타워에요.

동자동 쪽방촌인 후암특별계획구역 1획지 동자1구역은 돌아다니며 보기 쉬운 편이었어요. 이는 이 지역 젠트리피케이션 현상과 관련 있었어요.

동자동 쪽방촌은 서울역 바로 맞은편에 있어요. 그래서 관광객 숙박 수요가 존재해요. 기차 여행을 위해 서울역을 이용하는 관광객도 있고, 인천공항과의 접근성 때문에 이쪽에서 숙소를 찾는 사람들도 있어요. 서울역 공항버스 및 공항철도 수요가 항상 존재하거든요. 인천공항으로 일찍 가야 하는 사람들에게는 서울역 주변이 숙소 위치 선정에서 상당히 매력적인 자리에요.

게다가 지금은 많이 쇠퇴해서 별 볼 일 없기는 하지만 남대문 야시장이 매우 가까워요. 남대문 시장에서 토요일 밤~일요일 새벽을 제외한 매일 열리는 남대문 야시장은 주로 아동복을 취급하는 야시장이에요.

여기에 서울역은 명동과도 가까워요. 명동까지는 아무 부담없이 걸어갈 수 있는 거리에요. 조금 더 넓게 보면 시청, 덕수궁까지는 그냥 걸어갈만한 거리에요. 버스 및 지하철로 동대문까지 이동하기 매우 쉽구요. 서울역이 지하철 4호선 지하철역이기도 하기 때문에 대학로 (혜화역), 수유 (수유역) 가기도 편하고 서울 너머 안산 가기도 편해요. 여기에 버스 노선 자체가 많아서 서울 각지로 심야시간까지 이동하기도 좋아요.

그래서 동자동 쪽방촌에는 쪽방 건물을 리모델링해서 만든 게스트하우스 및 숙박시설이 여러 곳 위치해 있어요. 이런 숙박시설을 이용하는 사람들이 동자동 쪽방촌 및 그 주변에 계속 돌아다니기 때문에 다른 쪽방촌 돌아다닐 때보다 쪽방촌을 돌아다닌다는 것에 대한 부담이 훨씬 덜 했어요.

이렇게 동자동 쪽방촌 쪽방이 게스트하우스 같은 일반 숙박시설로 리모델링되고 있는 현상에 대해 보도된 적이 있어요. 이런 현상은 동자동 쪽방촌과 창신동 쪽방촌에서 나타나고 있는 특징이에요. 창신동 쪽방촌은 동대문 야시장 때문에 항상 수요가 있거든요. 그래서 그쪽도 일반 숙박시설로 리모델링되어서 운영중인 곳이 몇 곳 있어요.

여기에 소위 '쪽방 비즈니스'라는 것도 뉴스에 보도된 적이 있어요. 쪽방 건물주가 안정적인 쪽방 임대 수입을 받아 수익을 내는 것을 말해요.

어렵게 생각할 것 없어요. '쪽방'이라 해서 엄청나게 특별해 보일 수 있어요. 그러나 간단히 '고시원'이라는 것을 생각해보면 되요. 고시원 건물주는 고시원 임대 수입과 재개발을 놓고 저울질해서 돈이 더 되는 쪽을 선택하겠죠.

'여기는 진짜 쪽방촌 거주자 같은 동네야.'

서울특별시 용산구 동자동 쪽방촌의 과거를 알기 위해서는 동자동 역사를 살펴볼 것이 아니라 남대문로5가 쪽방촌 역사인 서울 양동 역사를 찾아봐야 했어요. 동자동 쪽방촌의 현재를 알기 위해서는 이 지역 재개발에 대한 자료를 찾아봐야 하는 것이 아니라 후암동 재개발 관련 자료를 찾아봐야 했어요. 동자동은 남영동 주민센터 관할이구요. 독립적인 것이 없고 여기저기 신세지는 듯한 모양이었어요.

앞을 바라봤어요. 사진에서 나오지 않은 부분인 사진 너머 왼쪽은 동자2구역이에요. 동자2구역 재개발 역시 엄청난 난항을 겪고 있는 지역이에요.

다시 동자동 쪽방촌 안으로 들어갔어요.

'여기는 어떻게 될 건가?'

궁금했어요. 서울역 맞은편은 서울시 차원이 아니라 정부 차원에서 항상 관심갖고 정화시키려 하던 지역이에요. 지금은 일단 서울역 바로 앞 대로에서 보면 이곳에 쪽방촌이 있다는 것을 알 수 없어요. 대로변은 다 고층 빌딩을 지어놨거든요. 서울역 이용객은 무지무지 많지만 서울역 앞 대로 건너편에 바로 쪽방촌이 있다는 것을 모르는 사람들도 무지무지 많을 거에요. 아니, 그냥 많아요.

동자동 쪽방촌에 대해 알아보면서 이쪽에 있는 숙소 리뷰들을 찾아서 봤어요. 숙소 이용객들은 이쪽이 동자동 쪽방촌이라는 것을 모르는 것 같았어요. 알았다면 분명히 이쪽이 쪽방촌, 슬럼이라는 소리를 적어놨겠죠. 그런데 이런 표현이 안 보이는 점으로 미루어보아 그 사실을 전혀 몰랐던 것 같아요. 사실 저도 작정하고 찾아보고서야 알게 되었어요. 서울역 앞을 그렇게 많이 지나갔지만 몰랐어요. 서울역 쪽방촌이라고 하면 남대문 시장 주변에 있거나 서울역 옆이나 뒷편 청파동에 있을 줄 알았어요. 대로변에서는 아예 안 보이니까요. 오히려 대로변은 높은 건물이 들어서 있어서 설마 이런 높은 빌딩 뒤에 쪽방촌이 있겠나 싶어보였어요.

일단 안 보이게 하는 데까지는 성공했어요. 쪽방촌을 서울역 앞 대로변에서 안 보이게 하는 데에는 성공했어요. 여기에 이쪽 - 동자동, 후암동, 갈월동 재개발은 남산 조망권과 엮여 있어요. 일단 정부 및 서울시 차원에서의 의지는 많이 없어졌지 않을까 싶었어요. 게다가 동자동 쪽방촌에 게스트하우스들이 들어와 있는 점으로 미루어볼 때, 억지로 뭔가 하려고 하는 것보다는 시장의 손에 맡겨 쪽방들이 리모델링되고 게스트하우스로 변화하도록 유도하는 것이 정부와 서울시 입장에서는 부담이 훨씬 적지 않을까 싶었구요.

동자동 쪽방촌 자리는 상업지구로 개발한다면 매우 좋은 자리에요. 주거 지역으로 재개발해도 아마 괜찮을 거에요. 그렇지만 단순히 남산 조망권 문제가 아니라 남산의 상징성을 떠올려보면 아마 이 일대 재건축 및 재개발은 쉽지 않을 거에요. 이미 의욕이 떨어진 정부와 서울시 입장에서 전국민적 반발을 무릅쓰고 고층 아파트 재개발을 허용해줄 지도 모르겠구요.

서울에 대해 엄청나게 많은 한국인들이 '숨 막히는 서울', '삭막한 서울'이라고 비하해요. 이런 폄하가 난무하는 이유는 바로 한국인들이 아파트에서 사는 것은 좋아하지만 아파트 보는 건 또 엄청나게 싫어한다는 점이에요.

남산 자체는 그렇게 높은 산이 아니에요. 그렇지만 정상까지 경사는 심한 편이에요. 만약 이 일대를 재개발해야 한다면 폭약으로 남산을 엄청나게 깎아내야만 해요. 이렇게 남산에 엄청난 폭약을 터뜨려야 한다는 것 자체에 반감을 갖는 한국인이 꽤 될 거에요.

여기에 만약 남산 자락에 고층 아파트가 들어선다면 남산타워 바로 아래에 아파트 꼭대기가 보이는 풍경이 될 거에요. 그렇지 않아도 산에 올라가서 서울을 보고, 비행기에서 서울을 내려다보며 아파트만 수두룩한 답답한 서울이라고 서울의 경치를 욕하기 바쁜 한국인들이 밑도 끝도 없는 판에 남산타워 바로 아래에 아파트 꼭대기가 보이는 남산 뷰라면 반발이 엄청나겠죠.

남산과 남산 꼭대기에 있는 N서울타워는 서울을 대표하는 상징으로 국한되지 않고 대한민국을 대표하는 상징 중 하나에요. 남산은 국립공원도 아니고 서울 중심부에 있는 낮은 산이지만 워낙 상징성이 강해서 섣불리 건들기 어려워요.

동자동 쪽방촌을 계속 돌아다녔어요. 동자동 쪽방촌은 일단 재개발 구역으로 지정되어 있기는 하나 어찌 될 지 저도 모르겠어요.

동자동 쪽방촌을 돌아다니는 것 자체는 쉬웠어요. 그러나 새벽 3시가 되도록 계속 돌아다니고 밖에 나와 있는 사람이 있었어요. 그래서 사진 찍고 영상 촬영하기는 꽤 어려운 곳이었어요. 젠트리피케이션이 진행되어서 주변에 게스트하우스가 여기 저기 있다보니 적당히 조용히 돌아다니면 괜찮은 곳이었어요.

이렇게 서울 5대 쪽방촌 돌아다니는 것을 마무리지었어요.

위 영상은 이날 촬영한 서울 용산구 후암특별계획구역 1획지 동자1구역 동자동 쪽방촌 심야시간 풍경 영상이에요.