도시지리학 - 도시 기능과 토지 이용 모형


기능 function : 도시에 나타나는 특징적인 토지이용 종류

분포 distribution : 이러한 토지 이용이 위치한 곳

집약도 intensity : 이러한 토지 이용의 밀집 정도


도시 기능


- 현대 도시는 다양한 기능들로 구성되어 있음.

- 재화와 서비스의 교환을 위한 곳 : 소매 기능

- 사무실과 기업 본사들을 위한 곳 : 사무기능

- 공장들을 위해 사용되는 곳 : 공업 기능

- 주택과 아파트들을 위해 사용 : 주거 기능

- 도시의 어떤 부분은 공용 토지로서 도로, 쓰레기 매립지, 공원, 정부기관, 학교 등으로 사용.

- 이러한 공용 토지는 현대 도시의 토지에서 큰 부분 차지.

- 부가적으로 도시에는 하천이나 호수면 아래에 있는 토지, 개발이 불가능한 토지, 단순히 공지로 남아 있는 토지도 존재.

- 대도시에서 상업지역의 대지 면적은 광활하지 않을 수 있음. 그러나 그 건물들은 엄청난 수직 공간을 차지.

- 상업지역의 지가가 높을 수록 높은 빌딩을 짓는 것이 더 이문.

- 전체 매장 면적의 비율을 고려한다면 상업 기능의 비율은 훨씬 높음.

- 각 도시 기능은 밀도 수준이 여러 가지로 다르게 나타남.

- 주거 용도의 토지 비율은 높아지는 반면, 도로용 토지 비율은 감소 중 -> 이러한 추세는 전체적으로 밀도가 낮아지고 있기 때문.

- 밀집도가 높은 압축 도시 compact city 에서는 많은 도로를 낼 것이나, 저밀도의 교외 도시들은 넓게 퍼진 지역에 비교적 적은 수의 도로를 설치.

- 집들은 더욱 더 교외로 퍼져나가기 때문에 주거용 토지 비율이 높아짐.

- 그럼에도 불구하고 도로와 주차장이 점유하고 있는 면적 자체는 엄청나게 확대되어 왔음.


지가 모형


- 한 도시의 일정 구역을 차지하고 있는 다양한 기능을 파악할 수 있다면, 이러한 기능의 토지 이용이 어떻게 분포하는지도 그려볼 수 있음.

- 토지 이용은 각 필지의 상대 가격에 의해 대체로 결정.

- 지가 land value 가 높은 토지는 지가가 낮은 토지와는 다른 목적으로 이용됨.

- 이러한 지가는 토지 이용의 집약도에도 영향을 끼침.

토지이용의 분포와 집약도 = f (지가 분포)

- 지가를 정의하는 한 가지 방법은 입찰 지대 (bid rent). 단위 면적의 토지가 기대할 수 있는 지대 수입액. 이 경우 입찰 지대는 지가와 동일어.

- 입찰 지대 또는 지가는 두 가지 기본 요소와 관련.

지가 (또는 입찰지대) = f (부지, 여건)

- 부지 site 는 입지의 물리적 속성과 관련.

- 부지는 특정 기능에 대한 지가 분포가 결정되는 데에 있어 매우 중요한 요소.

- 기본적인 조건이 동일하다면, 매력적인 부지는 더 높은 가격을 받을 수 있음.

- 여기에서 여건 situation 은 도시의 다른 부분과 비교한 입지를 의미하며, 이것은 곧 접근성 access, accessibility 라는 말로 요약 가능.

- 직장, 상점, 공장 등이 얼마나 접근하기 좋은가를 고려해볼 때 그 접근성은 상점, 공장, 주민에게 각각 다른 의미로 다가옴.


- 토지 이용 모형을 구축하기 위해서는 복잡한 요인들을 제거하는 것에서 시작해 가능한 한 가장 단순한 사례를 이용할 필요가 있음.

- 그래서 원초적으로 다음과 같은 가정을 함.

01. 도시 내에서 가장 접근성이 높은 지점 존재. 이러한 지점을 최고지가 지점 Prime Value Intersection, PVI 라 하며, 이 지점은 주변의 다른 모든 지가가 결정되는 중심지점.

02. PVI 에 대한 접근성은 오직 거리에 기초해서 결정됨. 방향과 관계없이 PVI에서 동일한 거리에 떨어져 있는 사람들은 모두 동일한 접근성을 가짐. 간선 도로의 중요성은 나중에 고려.

03. 모든 부지 요인은 일정. 모든 토지는 물리적 속성에 있어서 동등. 오직 내부 여건 또는 접근성 요인만이 고려.

04. 특정 토지를 특정 용도로 지정하는 용도지역제 zoning 나 다른 어떤 토지 이용 계획도 시행되지 않음.

- 이러한 가정에 의하면 입찰지대는 오직 토지의 고유한 가치에서 접근 비용 access cost 를 뺀 것에 기초.

입찰지대 = PVI 지가 - 접근비용

접근비용 = 거리 x 특정 기능의 단위 거리당 이동 비용

- 어떤 기능은 PVI 에 근접해서 접근도를 높이는 것에 대해 큰 이해관계를 가짐.

-> 기업 사무실과 금융기관 본사들은 PVI 에 근접해야 함. 그런 기능은 대면접촉, 즉석미팅, 신속한 신용대출 등에 의존.

-> 전문 소매업체들은 도보 또는 차량 통행과 전체 상권에 대한 편리한 위치가 중요하기 때문에 높은 접근성이 요구됨.

- 공장들은 PVI에 근접할 필요가 있으나 필수적이지는 않음.

- 접근성은 다른 공장이나 상점뿐 아니라 철도 같은 운송시설에 근접한다는 관점에서 유용.

- 거주지는 도심에 근접하는 것에 대한 이해관계가 가장 적음.


- 단위 토지의 가격은 PVI 로부터의 거리와 사용되는 기능에 따라 달라지기 때문에 결국 토지는 도심에서 얼마나 떨어져 있는가에 따라 용도가 달라짐.

- PVI 로부터의 각 거리에 대한 최고로 좋은 토지 이용은 각 단위 토지의 가격에 대한 기초를 제공.

- 지가 곡선의 실제 모양은 다른 기능이 점유하면서 바깥쪽으로 뻗어나감.

- PVI 바로 옆의 지가는 매우 급속히 하락.

- 이러한 지가 분포는 토지 이용의 집약도와 관련.

- PVI 인근의 지가가 높은 것은 그곳의 토지를 더 집약적으로 이용하고 고층 건물을 짓는 것이 더 경제적이라는 것을 의미.

- 도시의 외곽으로 나가면 고층 빌딩은 건설비용만큼의 가치는 없게 되고, 저층빌딩이나 단독주택이 더 실용적.

- 높은 지가가 집약적인 이용을 부추김.

- 그래서 지가가 높은 지역에서의 사무 기능은 마천루 건물이 들어섬. 값비싼 주거지가 고층 빌딩에 들어서기도 함.


- 지가를 결정하는 요인은 PVI까지의 단순 거리 외에 여러 가지 존재.

- 어떤 토지는 교통 여건이 좋아서 접근성이 높을 수 있음.

- 부지 측면을 고려하는 것이 더 중요할 수도 있음. (공장 : 평평하고 마른 땅, 고층빌딩 : 단단한 기초를 세울 수 있는 지질구조)

- 주겆지는 특히 부지의 영향을 많이 받음.

- 부동산 중개인들이 말하는 것처럼 어떤 동네는 다른 곳보다 더 인기가 있고, 이것이 주택 가격을 상승시킴. 여기에서 외부효과 externalities 가 중요한 문제가 됨. 이는 토지 - 특히 주거용지의 가격과 선호도는 무엇이 인접해 있는가에 영향을 받는다는 것을 의미.


Posted by 좀좀이

TAG ,

댓글을 달아 주세요